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부동산 대출 거절 시 계약금 돌려 받기 (계약금 반환 특약) 부동산 대출 거절 시 계약금 돌려받기 (계약금 반환 특약)   부동산이 고가의 물건이다 보니 매매나 전월세 계약을 할 때 대부분 대출을 끼고 하게 됩니다. 최근 가계부채 문제가 심각하여 정부의 대출 규제정책으로 금융권의 대출조건이 까다롭고 대출여부가 불투명한 경우가 생깁니다. 집을 계약해 놓고 대출이 제대로 나오지 않아 계약을 파기해야 하는 상황도 생깁니다. 대출 거절 시 계약금을 돌려받는 방법에 대해 알아봅니다.  ​계약금과 가계약금계약금계약을 체결할 때 계약에 부수적으로 교부되는 금전 기타 유가증권을 말하는데 민법에는 매매에 관해 계약금에 대한 규정(565조)을 두고 다른 유상계약에도 준용을 하고 있습니다.가계약금계약 전에 선입금하여 매물에 관해 예약을 하는 의미로 실제 계약금의 10% 정도를 예치하.. 2024. 7. 17.
해약금에 의한 계약의 해제 (민법 565조) 해약금에 의한 계약의 해제     부동산 매매 계약을 할 때 계약금이나 가게약금을 주고받게 됩니다. 계약금은 계약의 구속력을 나타내는 증거금의 일종이라 할 수 있습니다. 부동산이 고가의 물건이다 보니 부동산 하락기에는 매수인들이, 부동산 상승기에는 매도인들이 계약금을 수령하고 계약을 해제하는 경우들이 생깁니다. 계약금을 주고받은 후에 계약을 해제하는 '해약금에 의한 계약의 해제'에 대해 알아봅니다.  계약과 계약금계약계약은 둘 이상의 서로 대립하는 의사표시의 일치에 의하여 성립하는 법률행위를 가리킵니다. 한 당사자의 청약에 대하여 다른 당사자가 승낙하면 성립하며 계약서나 계약금을 반드시 요구하는 것은 아닙니다.  부동산 매매계약과 같이 고가의 계약은 주된 계약과 별도로 계약금 계약을 하여 계약서를 쓰고 .. 2024. 7. 14.
근저당권자의 임의경매 신청 근저당권자의 임의경매 신청   금융권에서 돈을 빌려 부동산을 매수하게 되면 등기부에 근저당권이 설정되어 있는 것을 알 수 있습니다. 근저당권도 저당권과 마찬가지로 약정 담보물권 중의 하나인데 부동산을 담보로 할 경우 저당권보다 근저당권을 더 많이 활용합니다.  근저당권은 저당권처럼 우선변제권과 경매신청권이 있습니다. 근저당권자의 경매신청에 대해 알아봅니다. 근저당권근저당권이란 계속적인 거래관계에서 생기는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권으로 근저당권을 설정할 수 있는 것은 부동산 소유권, 지상권, 전세권입니다.  제357조(근저당)①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의.. 2024. 7. 14.
저당권자의 임의경매 신청 저당권자의 임의경매 신청   돈을 빌려 부동산을 구입한 경우 보통 부동산을 담보로 설정합니다. 빌려준 돈을 갚지 못한 경우 저당권자(채권자)는 저당권설정자(채무자)의 부동산을 경매 절차를 거쳐 채권을 회수하게 됩니다. 담보물권인 저당권과 근저당권은 우선변제권과 경매신청을 할 수 있는 권리가 있습니다. 저당권자의 경매신청에 대해 알아봅니다. 저당권저당권은 채무자(저당권설정자)가 금융기관에 대출을 받을 때 채무상환을 담보하기 위해 부여하는 법적인 장치입니다. 채무자가 대출금 상환이 어려울 경우 채권자(저당권자)는 저당권을 행사하여 대출금을 회수하게 됩니다.  제356조 저당권의 내용저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선.. 2024. 7. 13.
전세권자의 경매 신청 (임의경매 신청) 전세권자의 경매 신청(임의경매 신청)  세입자들이 보증금을 안전하게 지키기 위해 대항력을 확보하거나 전세권설정등기, 전세보증금반환보증 가입 등의 절차를 거치게 됩니다. 전세권은 타인의 부동산을 사용학 위한 용익물권이지만 담보물권의 성질도 가지고 있어 임대인이 보증금 반환을 하지 못할 경우 전세권자는 목적물의 경매신청을 하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 전세권자의 경매신청에 대해 알아봅니다.  전세권전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다.  제303조(전세권의 내용)① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 .. 2024. 7. 13.
전세권과 다른 '채권적 전세' (미등기 임차권) 전세권과 다른 '채권적 전세' (미등기 임차권) 타인의 집을 발려 사용하는 방법으로 대표적인 것이 전세와 임대차가 있습니다. 전세계약은 등기가 이루어지기 때문에 실제로는 물권계약에 속하고 임대차 계약은 채권계약입니다. 우리가 일상적으로 전세라 부르고 있는 계약은 알고 보면 채권계약에 속하는 채권적 전세 (미등기 임차권)인 경우가 많습니다. 전세권과 채권적 전세의 차이에 대해 알아봅니다.​ 전세(권)전세(권)란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익 한 후 전세권 소멸 시 그 부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.  민법상의 전세는 월세가 없고, 보증금은 있으며 등기하여야 하는 물권입니다. 용익물권이면서도 전세금을 돌려받지 못할 경우 경매를 신청할 수 있는 담보물권의 성.. 2024. 7. 12.
비슷한 듯 하지만 다른 '역전세와 깡통전세' 비슷한 듯 하지만 다른 '역전세와 깡통전세'  최근 들어 부동산 경기 하락으로 '깡통 전세, 역전세'라는 말을 자주 듣게 됩니다. 때로는 갭투자로 인한 깡통전세, 역전세인 경우 전세사기 문제와 연결되어 사회적으로 큰 이슈가 되기도 했습니다. 깡통전세와 역전세는 부동산 경기가 부진할 때 주로 발생하게 되는데 비숫하지만 다른 역전세와 깡통전세에 대해 알아봅니다. 역전세역전세는 매매가와 상관없이 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상태를 말합니다. 역전세는 좋은 입지이거나 전세가격이 원래 비싼 곳에서 발생하게 됩니다. 기존 전세가 》 신규 전세가    역전세는 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 갭투자자를 중심으로 나타나며 전세가가 떨어지면 물량이 많아지고 신규임차인 구하기가 쉽.. 2024. 7. 11.
근저당권 '피담보채권과 채권최고액' 차이 계산법 근저당권 '피담보채권과 채권최고액' 차이 계산법  저당권은 현재 확정된 채권을 담보하는 권리인 반면 근저당권은 장래의 변동되는 불특정 채권을 담보하는 권리입니다. 저당권은 담보물을 제공하는 대표적인 방법에 해당되지만 현실적으로 많이 활용되는 것은 근저당권입니다.  구 분저당권근저당권담보채권 장래 발생할 특정채권  장래의 증감·변동하는 불특정 채권 권리의 소멸 현재 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸  결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지 등기되는 금액 피담보채권액  채권최고액 피담보채권 범위 지연이자는 1년분  채권최고액을 초과하지 않는 한 모든 지연이자가 포함  근저당권자와 근저당권설정자근저당권자돈을 빌려주는 채권자를 말하며 주로 은행 등 금융기관을 말합니다.근저당권설정자 담.. 2024. 7. 9.
소유권 이전등기 (부동산 매매에 의한 소유권 이전등기) 소유권 이전등기(부동산 매매에 의한 소유권 이전등기)  부동산 매매를 하면 소유권이 이전되기 때문에 등기이전 절차를 거치게 됩니다. 소유권이전등기는 부동산을 매매, 증여, 상속, 공유물 분할, 경매 등으로 소유권을 취득하는 경우 최종적으로 해야 하는 절차입니다. 매매에 의한 소유권이전등기에 대해 알아봅니다. 부동산 등기와 등기대상부동산 등기 부동산 등기는 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다.  제186조 부동산물권변동의 효력부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.  누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항 증명서를 발급받아 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 부동산.. 2024. 7. 8.
공동소유의 형태 '공유 · 합유 · 총유'의 차이 공동소유의 형태 '공유 · 합유 · 총유'의 차이 물건을 소유하는 방법은 단독으로 소유하는 단독소유와 공동으로 소유하는 공동소유가 있습니다. 공동소유는 하나의 물건을 2인 이상이 다수로 소유하는 것인데 우리가 일상적으로 공유를 공동소유와 같은 개념으로 사용하고 있으나 공동소유는 '공유, 합유, 총유'를 포함하는 개념입니다. '공유, 합유, 총유'의 차이에 대해 알아봅니다.  공동소유의 유형 공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 민법에서는 공동소유의 형태를 ① 공유, ② 총유, ③ 합유의 3가지로 구분하고 있으며 그 밖에 구분소유권에서 공용부분에 관해서 공유의 지분권이 발생합니다.  공유 : 여러 사람이 하나의 물건을 각자의 지분에 의하여 공동소유하는 경우를 가리.. 2024. 7. 8.
임대차계약의 중도해지 (중도해지 사유, 효과) 임대차계약의 중도해지 (중도해지 사유, 효과) ​  임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결하면 원칙적으로 임대차 기간이 만료되지 않으면 계약을 해지하기 어렵습니다. 그러나 임대차 기간 도중 임대인이나 임차인의 여러 가지 사유로 인해 중도해지를 하게 되는 일들이 발생하게 됩니다. 임대차 계약의 중도해지에 대해 알아봅니다. 임대차계약의 중도해지 임대차계약의 중도해지란 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 만료 전 임대차계약을 끝내고 싶다는 일방적인 의사표시를 상대방에게 표시하여 장래에 향해 그 계약의 효력을 소멸시키는 것을 말합니다.   주택임대차보호법에는 임대차 계약의 중도해지 사유로 임차인의 중도해지 사유와 임대인의 중도해지 사유를 나누어 명시하고 있습니다​임차인이 중도 해지할 수 있는 경우-계약기간을 정.. 2024. 7. 7.
부동산 등기의 종류와 효력 부동산의 권리분석을 할 때 가장 먼저 하는 것이 부동산등기부등본을 열람하여 해당 부동산의 상태를 파악하는 것입니다. 부동산등기부등본의 열람, 발급은 등기소나  대한민국 법원 인터넷 등기소에서 약간의 수수료를 내고 언제든지 자신이 찾는 등기부등본을 확인할 수 있습니다. 부동산등기의 종류와 효력에 대해 알아봅니다.   부동산 등기 부동산 등기는 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다. 누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항 증명서를 발급받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산 등기의 대.. 2024. 7. 5.
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