전세권과 다른 '채권적 전세' (미등기 임차권)

전세권과 다른 '채권적 전세' (미등기 임차권)

 

타인의 집을 발려 사용하는 방법으로 대표적인 것이 전세와 임대차가 있습니다. 전세계약은 등기가 이루어지기 때문에 실제로는 물권계약에 속하고 임대차 계약은 채권계약입니다. 우리가 일상적으로 전세라 부르고 있는 계약은 알고 보면 채권계약에 속하는 채권적 전세 (미등기 임차권)인 경우가 많습니다. 전세권과 채권적 전세의 차이에 대해 알아봅니다.​

 

전세(권)

전세(권)란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익 한 후 전세권 소멸 시 그 부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

 

민법상의 전세는 월세가 없고, 보증금은 있으며 등기하여야 하는 물권입니다. 용익물권이면서도 전세금을 돌려받지 못할 경우 경매를 신청할 수 있는 담보물권의 성질을 함께 가지고 있습니다.

 

제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 

 

전세권의 성립과 소멸

전세권의 성립

전세권의 성립은 당사자간의 합의에 의해 전세계약을 체결하고 등기부에 전세권설정등기를 하여야 성립하고 효력이 발생합니다. 전세권 설정은 전세권설정자(소유자)가 등기의무가가 되고 전세권자(세입자)가 등기권리자가 되어 공동으로 신청하게 됩니다.

 

전세권의 소멸

전세권의 소멸은 전세권 존속기간이 만료되거나 전세권 소멸사유가 발생하게 되어 전세권이 종료된 경우 전세권설정자(소유자)와 전세권자(세입자)가 전세권 말소등기를 신청해야 전세권이 소멸합니다.

 

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세금을 반환해야 하는데 전세금 반환을 지체할 경우 전세권자는 경매청구권이 있어 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

제318조(전세권자의 경매청구권) 

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

 

채권적 전세 (임대차)

채권적 전세는 보증금이나 월차임을 지급하고 임대차 계약에 의하여 부동산을 사용 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권은 민법상 물권계약이고 채권적 전세는 채권계약입니다.

 

전세권은 등기를 요하는 용익물권으로 제3자에 대해서도 권리를 주장할 수 있지만 채권적 전세는 등기를 요하지 않는 채권이므로 지위가 약한 세입자는 특별법인 주택(상가) 임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.

 

제618조(임대차의 의의) 

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

채권적 전세의 성립과 소멸

채권적 전세의 성립

채권적 전세(임대차)란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익 하게 하고 임차인은 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하고 반전세 계약 및 월세 계약이 여기에 속합니다.

 

채권적 전세는 반드시 보증금이 필요한 것은 아니며 등기가 필요한 것도 아니지만 통상 보증금 일부와 월세를 내는 보증부 월세 계약을 말하며 보증금이 많아도 등기부에 전세권설정등기가 되어 있지 않으면  채권적 전세입니다. 

 

채권적 전세의 소멸

집주인과 세입자 간의 임대차 계약이 해지되거나 임대차 기간만료 시 채권적 전세(임차권)는 소멸합니다. 채권적 전세가 소멸했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 임대보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받고 강제경매를 신청할 수 있습니다.

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전세권 vs 채권적 전세 차이

구 분	전세권	채권적 전세(임차권)
법적성질	물권	채권
등기	필수	선택
사용대가	전세금 지급	보증금 또는 월차임 지급
경매신청	경매신청권에 의한 임의경매 신청	소송절차를 통한 강제경매 신청
대항력	물권으로서 발생	대항요건(인도와 전입신고)에 의해 발생
우선변제	물권으로서 발생	대항력과 확정일자에 의해 발생
법적근거	민법	민법, 주택임대차보호법

 

 

요약

전세권과 채권적 전세는 다른 사람의 부동산을 빌려 사용하는 면에서는 비슷하지만 법적인 성질과 권리행사 방법 등이 차이가 납니다. 그러나 채권적 전세를 보통 전세라 부르는데 실제로는 미등기 임차권에 속합니다.

 

전세권과 채권적 전세의 구분방법은 등기부 등본에 등기가 되어 있는지 확인해 보면 알 수 있습니다. 전세계약을 하고 전세권설정등기를 하면 전세권에 해당되고 전세계약을 했지만 전입신고와 확정일자를 받는다면 채권적 전세 계약을 한 것입니다.

 

 

비슷하지만 다른 '전세권과 임차권'의 차이

 

물권과 채권의 차이 · 우선순위