비슷한 듯 하지만 다른 '역전세와 깡통전세'

비슷한 듯 하지만 다른 '역전세와 깡통전세'

 

 

최근 들어 부동산 경기 하락으로 '깡통 전세, 역전세'라는 말을 자주 듣게 됩니다. 때로는 갭투자로 인한 깡통전세, 역전세인 경우 전세사기 문제와 연결되어 사회적으로 큰 이슈가 되기도 했습니다. 깡통전세와 역전세는 부동산 경기가 부진할 때 주로 발생하게 되는데 비숫하지만 다른 역전세와 깡통전세에 대해 알아봅니다.

 

역전세

역전세는 매매가와 상관없이 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상태를 말합니다. 역전세는 좋은 입지이거나 전세가격이 원래 비싼 곳에서 발생하게 됩니다.

 

기존 전세가 》 신규 전세가  

 

역전세는 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 갭투자자를 중심으로 나타나며 전세가가 떨어지면 물량이 많아지고 신규임차인 구하기가 쉽지 않아 기존임차인에게 보증금을 돌려주기 어렵게 됩니다. 

 

역전세 원인

①전세대출 금리가 오르면 ②새로운 전셋집을 구하기보다 계약갱신이나 월세계약이 늘어 ③전세 물건은 증가하고 ④전세가가 떨어지게 됩니다.

 

역전세 상황에서 임차인들은 새로운 전세 물건을 더 싸게 구할 수 있어 이사를 생각하게 되고 임대인은 임차인이 이사를 가면 전세금을 돌려주기 위해 집을 팔거나 임차인과 역월세 계약을 할 수 있습니다.

 

역월세 계약

역전세로 인해 보증금을 돌려주기 어려워진 임대인이 전세금 차액에 대해 은행 이자 수준으로 매달 20만~30만 원의 월세를 임차인에게 내주면서 임대차 계약을 연장하는 방법입니다.

 

 

 

 

깡통전세

깡통전세는 집값이 하락하여 집값이 전세가 보다 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말합니다. 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때를 깡통전세 라 부릅니다.

 

전세가 》 매매가(낙찰가)

 

깡통전세는 부동산 입지가 좋지 않은 빌라, 다세대, 연립 등에서 주로 발생하고 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다

 

집값 대비 전세금의 적정비율

보증금을 내주지 못할 경우 집이 경매에 넘어갈 가능성이 높습니다. 통계에 의하면 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 낙찰이 된다고 합니다.

 

따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%을 초과할 경우 세입자가 전세금의 전부 또는 일부를 회수하기 어려울 수 있어 역전세 또는 깡통전세가 될 가능성이 있습니다, 

 

역전세 VS 깡통전세 더 나쁜 것

역전세는 임대인이 집을 팔거나 역전세반환대출을 받아서 보증금을 내줄 수 있지만 깡통전세는 집값이 보증금보다 내려가 집을 팔아도 보증금을 내줄 수 없습니다.

 

만약 집에 주택담보대출까지 끼여 있다면 상황은 더 나빠지고 은행은 대출금 회수를 위해 경매를 진행하는데, 이때 보증금은 대출 채권보다 후순위 채권으로 밀려날 가능성이 높습니다.

 

역전세 깡통전세 상황

부동산 경기가 금리 인상 등으로 인해 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 하락장인 경우 빌라나 다세대, 연립 등에서는 깡통전세의 가능성이 높고 아파트에서는 미분양 물건이 많아 역전세 가능성이 높습니다.

 

하락장이 지속될 경우 역전세와 깡통전세 문제는 계속될 가능성이 높아 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 대신 갚아주는 전세금반환보증보험을 가입하는 것이 안전합니다.

 

역전세, 깡통전세 예방법

-계약 시 선순위 권리 유무 확인

-전세금이 집값의 70% 이내로 한다. 

-전세반환보증보험 가입한다

-전입신고와 확정일자를 받거나 전세권 설정

 

요약

부동산 하락기에 역전세와 깡통전세는 주변에서 언제든지 일어날 수 있는 문제입니다. 최근에는 금리인상과 매매가 하락, 미분양 증가 등으로 인해 역전세와 깡통전세가 동시에 일어날 수 있는 시기이고 실제 다수의 피해자가 전세사기와 연루되어 피해를 보고 있습니다. 

 

 

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