근저당권 '피담보채권과 채권최고액' 차이 계산법

근저당권 '피담보채권과 채권최고액' 차이 계산법

 

저당권은 현재 확정된 채권을 담보하는 권리인 반면 근저당권은 장래의 변동되는 불특정 채권을 담보하는 권리입니다. 저당권은 담보물을 제공하는 대표적인 방법에 해당되지만 현실적으로 많이 활용되는 것은 근저당권입니다.

 

구 분	저당권	근저당권
담보채권	장래 발생할 특정채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권
권리의 소멸	현재 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지
등기되는 금액	피담보채권액	채권최고액
피담보채권 범위	지연이자는 1년분	채권최고액을 초과하지 않는 한 모든 지연이자가 포함

 

근저당권자와 근저당권설정자

근저당권자

돈을 빌려주는 채권자를 말하며 주로 은행 등 금융기관을 말합니다.

근저당권설정자

담보물을 제공하고 돈을 빌리는 채무자를 말하며 제3자가 담보물을 제공할 경우 제3자가 근저당설정자가 됩니다.

 

 

피담보채권

피담보채권이란 토지나 건물 등 담보물을 통해 확보되는 채권으로 토지 건물 등 부동산을 담보로 빌려준 돈을 피담보채권이라 합니다.  

 

제360조 (피담보채권의 범위)

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

피담보채권액 

= 채권최고액 ÷1.2 (채권최고액 비율이 120% 일 경우)

 

채권최고액

부동산으로 담보되는 피담보채권은 변동하게 되는데 채권자의 채권이 담보되는 최고 금액을 채권최고액이라 부릅니다. 

 

채권최고액 비율

채권최고액 비율이란 근저당권 설정 비율이라고 하며 채권자가 빌려주는 대출금총액(피담보채권액)보다 110~130% 이상 많게 설정됩니다. 대출금에는 원금도 있지만 이자, 연체이자 등도 존재하기 때문에 대출금총액 보다 높게 설정합니다.

 

채권최고액 계산

부동산등기부 등본에는 근저당권의 채권최고액만 확인할 수 있고 근저당권으로 담보되는 피담보채권액은 알 수 없습니다. 담보되는 채무액이 변동되어 등기부에 기재할 수 없기 때문입니다.

 

채권최고액이 피담보채권에 일정 비율을 곱해서 산출되는 금액이므로 반대로 채권최고액을 일정 비율(채권최고액 비율)로 나누면 피담보채권액을 추정해 볼 수 있습니다. 채권최고액비율은 근저당권을 설정한 은행에 따라 다르며 보통 120% 전후로 적용됩니다.

 

채권최고액

=피담보채권 × 1.2 ( 채권최고액 비율이 120% 일 경우)

 

채권최고액 변경

채권최고액은 등기부등본에 기입되는 등기사항이므로 변경등기를 해야 합니다. 후순위 권리자가 있는 경우에는 선순위 권리자의 지위를 유지하기 위해서는 변경등기를 부기등기로 해야 합니다.

 

채권최고액 한도

근저당권자는 채권최고액의 한도로만 우선변제를 받을 수 있어 선순위 권리자가 있다면 매각대금에서 선순위 권리자의 금액만큼 공제하고 남는 금액이 있다면 그 남는 금액에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

채권최고액 초과 배당

근저당권으로 담보되는 피담보채권이 채권최고액을 초과하는 경우, 채권최고액만큼은 우선 변제받을 수 있고, 초과되는 채권은 우선 변제받을 수 없습니다.

 

요약

채권을 담보하기 위해 가장 많이 활용되는 것이 저당권과 근저당권입니다. 저당권의 피담보채권은 확정된 채권이므로 채권최고액이란 개념이 없으며, 채권최고액은 근저당에 존재하는 개념입니다. 

 

부동산 등기부 등본에는 피담보채권액은 알 수 없고 채권최고액만 기재되어 있습니다.  대출금총액의 120 ~ 130%를 채권최고액으로 설정하기 때문에 채권최고액으로 실제 대출금총액을 추정할 수 있습니다.

 

 

저당권과 근저당권의 차이 (공통점과 차이점)