임대차계약의 중도해지 (중도해지 사유, 효과)

임대차계약의 중도해지 (중도해지 사유, 효과)

 

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임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결하면 원칙적으로 임대차 기간이 만료되지 않으면 계약을 해지하기 어렵습니다. 그러나 임대차 기간 도중 임대인이나 임차인의 여러 가지 사유로 인해 중도해지를 하게 되는 일들이 발생하게 됩니다. 임대차 계약의 중도해지에 대해 알아봅니다.

 

임대차계약의 중도해지 

임대차계약의 중도해지란 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 만료 전 임대차계약을 끝내고 싶다는 일방적인 의사표시를 상대방에게 표시하여 장래에 향해 그 계약의 효력을 소멸시키는 것을 말합니다. 

 

주택임대차보호법에는 임대차 계약의 중도해지 사유로 임차인의 중도해지 사유와 임대인의 중도해지 사유를 나누어 명시하고 있습니다

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임차인이 중도 해지할 수 있는 경우

-계약기간을 정하지 않은 경우

-묵시적갱신이 된 경우

-계약 시 중도해지에 관한 특약을 한 경우

-임차주택이 멸실된 경우

-임대인의 지위가 양도된 경우.

-임대인의 보존행위로 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 때

-집합금지 및 제한조치 등의 영향으로 폐업신고 할 경우(개정)

 

묵시적 갱신에 의한 중도해지

묵시적 갱신에 의해서도 중도해지를 할 수 있지만 중도해지의 효력은 3개월 후에 발생하고 2회 이상 차임연체 등 임차인이 지켜야 할 임대차 의무를 위반했을 시에는 임대인은 거부할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

임대인이 중도 해지할 수 있는 경우

-임차인이 임대인 동의없이 임차주택을 양도, 전대한 경우

-임차인이 차임을 2회 이상(상가임대차의 경우 3회 이상) 연체한 경우

-임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우 

-임차인의 파산선고를 받은 경우

-임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

 

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

①임차인은 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

민법 제637조(임차인의 파산과 해지통고)

① 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

 

임대차 계약의 중도해지 방법

임대차계약을 중도해지하는 방법으로는 구두나 전화통화, 문자메시지 등으로도 가능하지만 추후 분쟁을 소지를 없애기 위해 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 것이 좋습니다.

 

임대차 계약 중도 해지 효과

​임대차 관계의 소멸 및 손해배상

임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지하면 임대차계약은 종료되며 임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다.​

임차목적물 및 임차보증금의 반환

임대차가 종료되면, 임차인은 임차목적물 반환의무를 지게 되고, 임대인은 보증금 반환의무를 지게 됩니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.

 

제536조 (동시이행의 항변권)

①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

요약

임대차도 계약행위이므로 계약내용에 따라 지켜져야 합니다. 그러나 계약 만기 전에 임차인이나 임대인의 사정에 의해 계약을 중도해지 하는 일들이 생기게 됩니다. 

 

당사자간의 합의에 의하거나 법에 정해진 중도해지 사유가 있을 경우 임차인과 임대인은 중도해지에 따른 책임은 면할 수 있지만 그로 인한 손해가 발생했다면 손해배상의무는 지게 됩니다.