부동산 등기의 종류와 효력

부동산의 권리분석을 할 때 가장 먼저 하는 것이 부동산등기부등본을 열람하여 해당 부동산의 상태를 파악하는 것입니다. 부동산등기부등본의 열람, 발급은 등기소나  대한민국 법원 인터넷 등기소에서 약간의 수수료를 내고 언제든지 자신이 찾는 등기부등본을 확인할 수 있습니다. 부동산등기의 종류와 효력에 대해 알아봅니다.

 

 

 

부동산 등기

부동산 등기는 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다.

 

누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항 증명서를 발급받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다.

 

부동산 등기의 대상

등기의 대상은 토지, 건물 등 부동산과 소유권, 저당권 등 부동산 물권 그리고 임차권과 같은 물권 이외의 권리가 있습니다. 부동산 물권 중 점유권, 유치권, 특수지역권 등은 등기를 할 수 없는 권리입니다. 

1. 부동산

토지와 건물

2. 부동산 물권

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권

3. 부동산 이외의 권리

부동산 임차권, 부동산 환매권

 

부동산등기의 종류

구분		내용
가등기			부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기
본등기	소유권에 관한 등기	소유권 보존등기	토지 소유권 보존등기 건물 소유권 보존등기 직권에 의한 소유권 보존등기
		소유권 이전등기	법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기 법률규정에 의한 소유권 이전등기
	소유권 이외의 권리에 관한 등기	지상권	설정·변경·말소등기
		지역권	설정·변경·말소등기
		전세권	설정·변경·말소등기
		저당권	설정·이전·변경·말소등기
		권리질권	설정등기
		임차권	설정·말소등기

 

 

가등기와 본등기

가등기

가등기란 부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말합니다.

본등기

본등기란 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말합니다.

 

소유권에 관한 등기

소유권 보존등기

토지 소유권 보존등기, 건물 소유권 보존등기, 직권에 의한 소유권 보존등기

​소유권 이전등기

법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기, 법률규정에 의한 소유권 이전등기

 

소유권 외의 권리에 관한 등기

지상권등기

지상권 설정등기, 지상권 변경등기, 지상권 말소등기

지역권등기

지역권 설정등기, 지역권 변경등기, 지역권 말소등기

전세권등기

전세권 설정등기, 전세권 변경등기, 전세권 말소등기

(근)저당권등기

(근) 저당권 설정등기, (근) 저당권이전등기,  (근) 저당권 말소등기

권리질권등기

권리질권 설정등기

임차권등기

임차권 설정등기, 임차권 말소등기

 

부동산등기의 효력

1. 권리변동적 효력

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 발생합니다. 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않습니다.

 

제186조(부동산 물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

2. 대항력

부동산물권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

제621조(임대차의 등기) 

②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

3. 순위확정적 효력

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해집니다.

 

부동산 등기법 제4조(권리의 순위) 

① 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

 

4. 권리추정적 효력

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다.(판례)

 

요약

​등기부는 부동산에 관한 정보를 알 수 있는 중요한 공적장부입니다. 국민들은 누구나 등기부를 열람, 발급받아 원하는 부동산의 권리관계를 학인할 수 있습니다. 우리나라 등기부는 공신력을 인정하지 않지만 그래도 부동산 거래 시 등기부가 가장 신뢰할 수 있는 법적장치입니다.

 

 

부동산 등기부등본 구성과 등기부등본 보는 법