'근저당권' 이해하기 (근저당권의 설정과 소멸)

근저당권 이해하기 (근저당권의 설정과 소멸)

 

부동산 거래를 하기 위해 가장 먼저 확인하는 것이 등기부 등본입니다. 근저당권은 돈을 빌리기 위해 은행에 담보를 제공하고 근저당설정계약과 설정등기를 통해 등기부에 기재됩니다. 돈을 빌려 주는 은행은 근저당권자가 되고 돈을 빌리는 사람은 근저당설정자가 됩니다. 근저당권의 설정과 소멸에 대해 알아봅니다.

 

근저당권

근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다.

 

제357조(근저당)

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입 한 것으로 본다.

 

근저당을 설정할 때는 결산기에 이자 등을 고려하여 실제 채권액의 120~130 % 정도를 채권최고액으로 설정하게 되고 계속적인 거래관계의 종료 등으로 인해 피담보채권이 확정되면 근저당권은 일반저당권이 됩니다.

 

피담보채권과 채권최고액

피담보채권은 대출자가 빌여주는 대출원금을 말하며 채권최고액은 대출 원금에 결산기에 원금과 이자 등이 포함된 금액으로 대출원금의 120~130 % 정도를 정하게 됩니다.

 

 

근저당권 설정

근저당권 설정은 근저당 설정자(물건소유자)와 근저당권자(돈을 빌려주는 사람)의 근저당설정계약과 근저당 설정등기를 해야 효력이 발생합니다. 근저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다.

 

근저당권자는 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있고 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 피담보채권을 변제받을 수 있습니다.

 

363조 저당권자의 경매청구권

①저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다.

 

근저당권 설정등기가 되면 등기부 을구에 채권최고액과 채무자, 채권자 등을 함께 확인할 수 있습니다.

 

근저당권의 소멸

근저당권은 돈을 빌리기 위해 근저당권 설정계약을 하고 부동산에 근저당을 설정해 주는데 근저당권의 목적인 피담보채권이 소멸하면 근저당권도 소멸합니다. 

 

제369조 (부종성)

저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.

 

제162조(채권, 재산권의 소멸시효)

①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

②채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

 

피담보채권이 소멸하면 근저당설정자가 등기권리자가 되고 근저당권자가 등기의무자가 되어 근저당권 말소등기 절차를 거쳐야 최종적으로 근저당권이 소멸하게 됩니다. 

 

근저당권 소멸 원인

-채무변제로 인한 계약의 해지

-근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸

-경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우

-혼동

-당사자 간의 합의해지

-당사자 간의 약정소멸사유 발생

-근저당권을 포기

 

제364조 (제삼취득자의 변제)

저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

​요약

근저당권은  장래의 변동되는 불특정 채권을 담보하는 권리이고, 저당권은 현재 확정된 채권을 담보하는 권리입니다. 근저당권으로 담보되는 한도액을 채권최고액이라 하여 피담보채권액의 120~130%가 설정됩니다.

 

부동산 권리분석을 위해 우선적으로 등기부의 근저당권을 확인하고 채권채고액과 피담보채권 금액을 확인해야 합니다. 채권최고액이 확정이 되면 일반 저당권과 동일한 효과를 나타냅니다.

 

'저당권' 이해하기 (저당권의 설정과 소멸)