'전세권' 이해하기 (전세권의 설정과 소멸)

전세권 이해하기(전세권 설정과 소멸)

 

 

최근 몇 년간 전세사기, 역전세 등으로 인해 전세보증금을 회수하지 못한 세입자들이 급증하고 있습니다. 세입자들이 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자 받기, 전세보증보험 가입, 전세권 설정 등의 안전장치들이 있습니다. 전세권설정은 물권으로 임대인의 동의를 거쳐 설정등기를 해야 그 효력이 발생합니다. 전세권설정과 소멸에 관해 알아봅니다.

 

전세권

전세권은 전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다.

 

제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 

 

전세권의 법적 성질

-전세권은 타인의 부동산에 대한 권리다

-전세권은 용익물권과 담보물권성을 가진다.

-전세권 효력은 합의'와 등기가 있어야 한다.

-전세권자는 전세물에 대한 점유권을 갖는다.

 

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

 

 

전세권의 설정

전세권은 전세계약을 체결하고 당사자간의 합의에 의해 등기부에 전세권설정등기를 하여야 효력이 생깁니다. 전세권을 취득하면 용익물권이자 담보물권으로서의 권리가 생깁니다.

 

전세권을 취득하면 용익물권으로서 사용 수익권 외에 담보물권으로서 경매신청이나 우선변제권을 행사할 수 있는 강력한 권리를 가지게 됩니다.

 

전세권 설정은 임대인인의 동의가 필요하고 전세보증금의 0.24%의 비용이 발생합니다. 등기 신청 시 전세권설정자(소유자)가 등기의무가가 되고 전세권자(세입자)가 등기권리자가 되어 공동으로 신청하게 됩니다.

 

 

전세권의 소멸

전세권 소멸은 전세권 존속기간이 만료되거나 전세권 소멸사유가 발생하게 되어 전세권이 종료된 경우 전세권 말소등기를 해야 전세권이 소멸됩니다.

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제313조(전세권의 소멸통고)

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

 

전세권 소멸 사유

-전세권설정자의 소멸청구

-각 당사자의 소멸통고(민법 313조)

-전세권의 포기

-목적물의 멸실, 경매 등 일반적 소멸 원인

 

전세권 소멸 효과

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자(소유주)는 전세권자(세입자)로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다.

 

전세권 소멸 절차는 전세권설정자와 전세권자가 전세권 말소등기를 신청해야 합니다. 전세금 반환을 지체할 경우 전세권자는 경매청구권이 있어 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다

 

제318조(전세권자의 경매청구권) 

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

전세권 등기

전세권 등기에는 전세권을 취득하기 위한 전세권 설정등기와  전세금의 증감, 존속기간 등의 변경이 있는 경우에 하는 변경등기 그리고 전세권이 소멸한 경우에 하는 전세권 말소등기가 있습니다.

 

요약

전세권은 최근 역전세 등으로 인해 세입자들이 보증금을 지키기 위한 방법 중의 하나입니다. 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하고 비용이 들며 등기절차가 번거로워 세입자들이 확정일자를 받는 것보다 꺼리는 면이 있습니다. 그러나 전입신고를 하기 어려워 대항력 확보가 안 되는 경우에는 전세권 설정을 해야 안전합니다.

 

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