전세(권)와 임대차 (전세 계약과 임대차 계약)

전세(권)와 임대차 (전세 계약과 임대차 계약)

 

 

 

 

타인의 주택을 빌려서 이용하는 방법에는 대표적으로 전세와 임대차가 있습니다. 타인의 부동산을 사용수익하는 전세와 임대차는 실제로 다른 계약이고 구별이 되는 법률용어이지만 일상에서는 거의 같은 의미로 사용하고 있습니다. 전세 계약이 임대차 계약으로 표현되거나 임대차 계약이 전세 계약으로  표현되기도 합니다. 전세와 임대차의 차이에 대해 알아봅니다.

 

전세(권)

전세란 전세(보증)금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익 하는 관계로 민법상의 전세는 월세가 없고, 보증금은 있으며, 반드시 등기하여야 하는 물권입니다.

 

과거부터 월세 없이 보증금만 지급하는 임대차계약을 더 강력히 보호하기 위하여 우리 민법이 특유하게 만든 제도로 용익물권인 동시에 담보물권의 특성을 가지고 있습니다.

 

채권적 전세

채권적 전세는 보증금과 월차임을 지급하고 임대차 계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 현재 보증금 일부와 월세를 내는 보증부 월세 계약이 채권적 전세입니다. 보증금이 많아도 등기부에 전세권설정등기가 되어 있지 않으면  채권적 전세입니다. 

 

임대차

임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 임차인은 차임을 지급할 것을 약정하는 것으로 일반적인 형태인 반전세 계약 및 월세 계약이 여기에 속합니다.

 

임대차는 반드시 보증금이 필요한 것은 아니며 등기가 필요한 것도 아닌 채권으로 임대차는 특별법인 임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다.

 

전세(권)와 임대차의 차이

임대차와 전세의 큰 차이는 ① 월세 존재 여부 ② 보증금 존재여부 ③ 등기여부입니다. 민법상의 전세는 월세가 없고, 보증금(전세금)은 반드시 있으며, 반드시 등기를 하여야 합니다. 임대차는 보증금과 등기가 반드시 필요한 것은 아닙니다.

 

1. 전세는 물권이고 임대차는 채권입니다

2. 전세는 등기가 의무이고 임대차는 선택입니다.

3. 전세는 보증금을 지급하지만 임대차는 보증금과 차임이 존재합니다.

4. 전세권은 우선변제권이 있고 임대차는 우선변제권이 없습니다

5. 전세권은 양도 시 임대인의 동의가 필요 없지만 임대차는 임대인의 동의가 필요합니다.

 

전세(권)와 임대차의  비교

구 분	전세(권)	임대차
법적성질	물권	채권
등기	필수	선택적
사용대가	전세금 지급	보증금 또는 월차임 지급
양도/전대	임대인의 동의 없이 가능	임대인의 동의가 필요
대항력	물권으로서 발생	대항요건(인도와 주민등록)에 의해 발생
우선변제	물권으로서 발생	대항력과 확정일자에 의해 발생
법적근거	민법	민법, 주택임대차보호법

 

요약

민법의 적용을 받는 전세는 물권으로 채권인 임대차 보다 힘이 센 권리입니다. 그러나 약자인 세입자의 지위를 보호하기 위하여 주택임대차보호법, 상가임대차호법을 별도의 특별법으로 만들어 전세제도를 활용하지 않아도 임대차보호법이 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.