'주택임대차보호법'(주임법)의 주요 내용

'주택임대차보호법'의 주요 내용

 

 

우리 생활에서 빈번하게 이루어지는 임대차에 관한 내용은 민법에서 규정하는 15가지 전형계약 중에 하나입니다. 대부분 당사자 간의 약정에 의해 이루어지는 임대차 계약은 채권관계이므로 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이 미흡하여 민법의 특별법으로 주택(상가) 임대차보호법을 제정하여 보완을 하고 있습니다. 주택임대차보호법의 주요 내용에 대해 알아봅니다.

 

주택임대차보호법의 목적과 의미

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 임대차가 당사자간의 합의에 의한 계약이라 할지라도 임차인을 보호하기 위한 목적이다 보니 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

 

주택임대차보호법의 적용

우선적용

주택의 임대차 관계에 대해서는 주임법 규정이 우선적으로 적용되고 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 '민법'의 임대차 규정이 적용됩니다.

 

임대차 계약의 내용을 계약당사자가 합의하여 자유롭게 정할 수 있지만 주택임대차보호법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

적용범위

주거용 건물의 전부와 일부의 임대차에 관해 적용되고 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적에 사용되는 경우에도 적용이 됩니다. 주거용의 판단은 공부상의 판단이 아닌 실제용도에 따라 판단을 하고 무허가건물이나 미등기건물에도 적용이 됩니다.

 

주택임대차보호법은 등기를 하지 않은 전세계약(미등기전세)과 민법에 따라 임대차등기를 한 경우에도 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다. 

 

그러나 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 

 

 

대항력

임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

대항요건= 주택의 인도 및 전입신고

 

우선변제권과 최우선변제권

우선변제권

임차인은 대항요건 (주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득합니다.

 

최우선변제권

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

임대차 존속기간 

주택의 임대차 존속기간은 최단 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권

임차인의 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

묵시적 갱신

계약이 묵시의 갱신이 되면 임대차 존속기간은 2년이며 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 임차인이 임대차계약 해지 의사를 통지할 경우 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다.

 

임차권등기명령

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기가 완료되면 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우 기존 주택에서 퇴거를 하더라도 대향력과 우선변제권은 그대로 유지 됩니다. 

 

임대료 인상범위

임대료 인상은 계약기간 중 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권에 의한 재계약 때 5% 범위 내에서 임대인과 임차인의 합의에 의해 가능합니다. 임대료 인상을 5% 범위를 초과한 금액에 대해서는 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

 

요약

주택임대차보호법은 민법의 계약법 중 임대차 규정을 보완하여 상대적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위하여 만든 특례규정입니다.  임대차가 채권계약이지만 대항요건을 갖추면 주임법에서 대항력과 우선변제권 등이 인정되어 등기하지 않아도 물권과 유사한 권리를 인정받게 됩니다.

 

 

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