상가건물 임대차보호법(상임법) 주요 내용

상가건물 임대차보호법(상임법) 주요 내용

 

 

 

​우리 생활에서 빈번하게 이루어지는 임대차에 관한 내용은 대부분 당사자 간의 약정에 의해 이루어지는 계약입니다. 상가 임대차의 경우에도 민법을 적용받는 임대차가 있고 상가임대차보호법을 적용받는 임대차가 있습니다. 민법에 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이 미흡하여 특별규정으로 임대차보호법을 제정하여 보완을 하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 주요 내용에 대해 알아봅니다. 

 

상가건물 임대차보호법 목적과 의미

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정되었고 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 규정이 민법보다 우선 적용되고 강행규정이기 때문에 이 법규에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

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상가건물 임대차보호법의 적용

​적용시점

2002년 11월 1부터 상가건물 임대차보호법이 시행되어 해당 부동산의 등기부등본상의 선순위 담보물권이 상가건물 임대차보호법 시행 이후에 설정된 시점을 기준으로 상가임대차보호법을 적용받습니다.

적용대상

상가건물 임대차보호법은 사업자 등록을 할 수 있는 상가 건물에 적용이 되고 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 미등기전세에는 적용이 되지만 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다.

 

일정보증금 이하의 상가 건물을 임대차했을 경우에만 적용이 되는데 법에서 지역별로 제한하는 보증금이 초과된 임차인은 상가임대차보호법 적용 대상이 되지 않습니다.

 

지역별 환산보증금 범위

환산보증금

보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우 차임에 100을 곱하여 기존의 보증금에 합산한 금액을 환산보증금이라고 합니다. 이 환산보증금을 기준으로 해당 지역별 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 결정됩니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 

 

담보물권설정일	지 역	적용대상 (환산보증금)
2019.4.2~현재까지	서울특별시	9억원이하
	과밀억제권역 및 부산광역시	6억9천만원이하
	광역시,안산,용인시,김포시,광주시,세종시,파주시,화성시	5억4천만원
	기타지역	3억7천만원

 

대항력

상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다고 하더라고 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 대항력을 취득하여 법적인 보호를 받습니다. 대항력은 지역별 보증금과 상관없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다.

 

 

 

​우선변제권과 최우선변제권

​우선변제권

임차인이 대항요건(건물인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 건물이 경매나 공매 시 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.

 

최우선변제권

경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖춘 소액 상가임차인에 해당되는 경우 경매나 공매 시 순위에 상관없이 상가건물 임대차보호법에서 정한 금액을  최우선으로 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

소액임차인의 범위

담보물권설정일	지 역	보증금의 범위	최우선변제금
2023.02.14~현재	서울특별시	1억6500만원이하	5,500만원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별시,용인시,화성시, 김포시,	1억4500만원이하	4,800만원까지
	광역시,안산시,광주시,파주시, 이천시,평택시	8,5000만원이하	2,800만원까지
	그밖의 지역	7,500만원이하	2,500만원까지

 

존속기간

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

계약갱신요구권과 묵시적 갱신

 계약갱신요구권

전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

묵시적 계약 갱신

임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이내에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

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권리금 회수 기회 부여

임대인은 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다. 임대인의 정당한 거절사유가 있지 않는 한 기존임차인과 신규임차인의 권리금 계약을 임대인은 거절할 수 없습니다.

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임차권등기명령

임대차 종료 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며 퇴거를 해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않습니다.

 

월차임 증액 범위​

임대인이 차임 또는 보증금을 증액하려는 경우 상가건물 임대차보호법에 따라 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)의 금액을 초과하지 못합니다.

 

단, 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약은 상임법이 적용되지 않기 때문에 연 5%의 임대료 인상 제한을 받지 않습니다.

 

요약

상가건물 임대차보호법은 민법의 임대차 규정을 보완하여 상대적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위하여 만든 특례규정입니다. 임대차가 채권계약이지만 대항요건을 갖추면 상임법에서 대항력과 우선변제권 등이 인정되어 등기하지 않아도 물권과 유사한 권리를 인정받게 됩니다.

 

 

'주택임대차보호법'(주임법)의 주요 내용