부동산 '계약금 · 중도금 · 잔금' 비율 지급시기 법적 효력

부동산 '계약금 · 중도금 · 잔금' 비율 지급시기 법적 효력

 

 

부동산 매매 계약 시 대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지급을 합니다. 계약체결 시 계약금과 계약체결 후 중도에 지급하는 중도금 그리고 계약이행이 완료되는 시점에서 잔금이 지급됩니다. 계약금, 중도금, 잔금의 지급비율과 지급시기에 대해서는 법으로 정해진 것은 없지만 일단 지급이 되면 각각의 법적인 효력이 다르게 나타납니다. 계약금, 중도금,· 잔금의 비율과 납부시기 그리고 법적 효력에 대해 알아봅니다.

 

부동산 계약금

부동산 계약금이란 부동산을 매매 계약을 체결할 때 지급하는 돈을 말하는데, 예약금, 착수금 등으로 부르기도 합니다. 계약은 구두로 하는 구두계약도 가능하므로 계약체결 시 계약금을 주고받지 않는 것도 계약은 성립합니다.

 

보통 계약을 할 때 매매대금의 10%를 지급하는 것이 관례이지만 법으로 정해진 것은 아닙니다. 계약금은 법적으로 해약금의 의미가 있어 다른 약정이 없으면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 지불하면 상대의 의사와 관계없이 일방적으로 매매계약 해제가 가능합니다.

 

민법 565조 ( 해약금 )

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.

 

가계약금

가계약금은 정식계약을 하기 전에 매물을 예약을 하는 의미로 실제 계약금의 10% 정도를 예치하고 매매에 관한 의사표시로 사용되고 있습니다. 가계약금도 특약을 하지 않으면 계약금의 일부로 인정되어 계약 파기 시 반환이 되지 않는 것이 일반적입니다. 

 

부동산 중도금

부동산 중도금이란 계약을 반드시 이행하겠다는 의미로 지급되는 금전입니다. 민법에서는 중도금 지급을 잔금 이행의 착수로 보아 이때부터 일방적인 계약의 해지는 불가하다는 의미입니다.

 

중도금 지급 후에는 민법 565조 '해약금 해제'는 불가능하고, 만일 꼭 해지해야 한다면 상대방과의 합의를 해야 하며 합의하지 않은 일방적 계약 파기는 손해배상청구 등의 문제가 발생할 뿐 계약해제는 되지 않습니다.

 

부동산 잔금

부동산 잔금은 총 거래 대금에서 계약금 및 중도금을 뺀 나머지 잔액을 말하며, 매매계약의 완료를 뜻합니다. 매수인의 잔금 지급과 매도인의 부동산 명도는 동시이행관계에 있어 매수인은, 잔금을 매도인에게 지급하고, 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 법무사에게 전달하여 소유권이전등기를 하게 됩니다.

 

매수인이 잔금 지급을 이행하지 않으면 날짜를 지정해 계약이행을 촉구하고 지정된 날짜가 지나면 그때 계약해지를 할 수 있습니다. 

 

 

계약금 · 중도금 · 잔금 비율

계약금 · 중도금 · 잔금의 지급 비율은 법적으로 정해진 것은 없지만 통상 계약금은 10%, 중도금은 40~60% 정도이며 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 잔금으로 지급하게 됩니다.

 

계약금 비율

매매 계약금 : 매매대금의 10%

전세 계약금 : 전세보증금의 10%

월세 계약금 : 월세 보증금의 10%

청약 계약금: 분양대금의 10%

 

중도금 비율

전세계약이나 월세계약을 하면서 보증금을 지불할 때 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%로 2번에 나누어 지급하는 것이 일반적입니다. 매매계약의 경우  중도금은 매매대금의 40~60%에서 당사자가 협의하에 정하면 됩니다.

 

잔금 비율

부동산 매매 잔금은 동시이행관계에 있는 상대방의 의무 이행이 완료되었음을 확인하면서 지급해야 하며, 계약금과 중도금을 제외한 나머지 금액으로 보통 거래 대금의 20~50%에 해당합니다.

 

계약금 · 중도금 · 잔금  지급시기

계약금 지급시기는 법적으로 정해져 있지 않으므로 당사자 간에 합의로 정할 수 있습니다. 관례상 계약금은 계약서를 작성하는 당일에 지급하고, 중도금은 계약 체결일과 잔금 지급일 중간으로 합의하여 정합니다.

 

잔금은 매수인의 경우 잔금을 지급할 수 있어야 하고, 매도인은 명도와 등기 이전을 문제없이 해 줄 수 있어야 합니다. 이전등기를 할 수 있는 일정, 기존 거주자의 이사 일정, 새로운 거주자의 이사 일정이 모두 고려하여 잔금일을 협의하게 됩니다.

 

계약금 지급 시기 

부동산 매매, 전세, 월세 계약 등의 계약서 체결일

중도금 지급 시기 

계약 체결일과 잔금 지급일의 중간 정도에 당사자가 합의로 정합니다.

잔금 지급 시기 

계약 이행이 마무리되었음을 확인할 수 있는 날로 매수인이 목적물을 이전받을 수 있을 때를 고려하여 합의로 정합니다.

 

요약

부동산 계약 시 대금지급과 지급시기에 대해서는 정해진 규정이 없습니다. 그러나 부동산은 거래대금이 크고 법적인 효력으로 인해  관례상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 대금을 지급하게 됩니다.

 

대금지급과 지급시기에 대한 정해진 규정이 없다고 해도 계약금 · 중도금 · 잔금의 지급비율과 지급시기는 계약에 문제가 생겼을 경우 법적인 문제를 야기하기 때문에 중요하게 다루어지고 있습니다.