매매계약 해제와 해제요건 (법정해제 · 약정해제)

매매계약 해제와 해제요건 (법정해제 · 약정해제)

 

 

부동산뿐만 아니라 생활의 많은 부분이 계약행위에 의해 영향을 받습니다. 계약은 대부분 계약 당사자의 합의에 의해 성립하고 합의된 내용에 따라 이행되어야 합니다. 그러나 예기치 않게 당사자 일방이 약속을 지키지 않아 계약을 해제해야 할 상황이 생길 수 있습니다. 계약해제도 쌍방의 합의로 가능하지만 법률규정에 의해 가능한 경우도 있습니다. 약정해제와 법정해제에 대해 알아봅니다.

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계약의 성립과 해제

계약의 성립

계약은 서로 대립하고 있는 의사표시의 합치에 의하여 성립하는데 제의하는 것을 '청약'이라 하고, 상대방이 동의하는 것을 '승낙'이라 합니다. 청약과 승낙이라고 하는 서로 대립하는 두 의사표시의 합치에 의하여 성립합니다.

 

계약의 해제

계약의 해제는 성립한 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 계약이 처음부터 성립하지 않는 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 의미합니다. 당사자의 합의나 법정규정에 의해 해제할 수 있습니다.

 

법정해제

법정해제는 한쪽에서 약속을 어길 경우 상대방에게 일정한 절차를 거쳐 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 방법입니다. 보통 채무불이행에 의해 주로 발생하게 됩니다.

 

제543조 해지, 해제권

①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

 

법정해제 발생요건

​이행지체와 해제

매매계약의 일방이 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

제544조 이행지체와 해제

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

제545조 정기행위와 해제 

계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

 

이행불능과 해제

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 최고하지 않고  계약을 해제할 수 있습니다

 

제546조 이행불능과 해제

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

 

법정해제의 효과

원상회복의무

계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정한 민법 제548조 제1항 (당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다)의 규정은 부당이득에 관한 특별규정의 성격을 가집니다.

 

제548조 해제의 효과, 원상회복의무

①당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

 

동시이행의 항변권

계약 해제 시 각 당사자의 원상회복 의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다.

 

손해배상청구

일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

제551조 해지, 해제와 손해배상

계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

 

​약정해제

계약을 체결하면서 당사자 사이의 약정으로 장래의 사정변경에 대비하기 위하여 일방이나 쌍방에게 해제권을 부여하는 형식의 해제입니다. 

 

민법 제543조 해지, 해제권

①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

 

약정해제의 발생요건

당사자들이 계약을 하면서 일정한 경우 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 해제권을 약정할 수 있습니다. 민법에서 매매계약에서 계약금이 교부된 경우 해제권이 유보된 것으로 추정합니다. 

 

제565조 해약금 

①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

​약정해제의 효과

약정해제권을 행사하면 그 효과로서 원상회복의무가 생기지만 채무불이행에 의한 것이 아니므로 손해배상청구권은 발생하지 않습니다.

 

제548조 해제의 효과, 원상회복의무

①당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

 

법정해제와 약정해제 구분 실익

계약의 이행착수 전에 계약금만 지급된 때 계약해제를 하려면 약정해제를 하게 되고 이때는 계약금이 해약금이 됩니다. 약정해제의 경우 원상화복의무는 있지만 손해배상청구권은 발생하지 않습니다.

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중도금 납입으로 이행이 착수 후에 계약해제를 할 경우 법정해제를 하게 됩니다. 계약이 해제되면 서로 원상회복의무가 생기고 법정해제의 책임 있는 당사자는 손해배상을 해야 합니다.

 

요약

민법의 매매에 관한 규정은 일반유상계약에서도 준용이 되어 계약행위를 할 때 널리 활용이 됩니다. 부동산 매매계약에서 계약착수 전 계약금 지급 단계에서는 약정해제를 하게 되고 이행을 착수한 중도금 지급 이후에는 법정해제를 하게 되어 손해배상청구권이 발생합니다.