'저당권' 이해하기 (저당권의 설정과 소멸)

'저당권' 이해하기 (저당권 설정과 소멸)

 

 

 

부동산 계약을 체결하기 전 권리관계가 안전한지 알아보기 위해 가장 먼저 하는 일이 부동산 등기부등본을 열람하는 것입니다. 등기부를 열람하면 소유권에 관한 내용과 담보물건에 관한 정보들을 알 수 있기 때문입니다. 저당권은 담보물권으로 금융권에 대출을 받기 위해서는 부동산에 설정등기를 하게 됩니다. 저당권에 대해 알아봅니다.

 

저당권

저당권은 채무자(저당권설정자)가 금융기관에 대출을 받을 때 채무상환을 담보하기 위해 부여하는 법적인 장치입니다. 채무자가 대출금 상환이 어려울 경우 채권자(저당권자)는 저당권을 행사하여 대출금을 회수하게 됩니다. 

 

제356조 저당권의 내용

저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

저당권의 법적 성질

1. 당사자 간의 합의에 의해 성립한다.

2. 타인의 소유물을 대상으로 한다

3. 다른 채권자 보다 우선변제를 받는다.

4. 목적물을 점유하지 않는다.

5. 등기, 등록에 의해 공시되어야 한다

6. 담보물권으로서 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성을 갖는다.

 

저당권의 성립

법률행위에 의한 저당권의 성립

저당권은 약정담보물권이므로 채권자(저당권자)와 채무자(저당권설정자)의 합의와 저당권설정등기에 의해 성립합니다.

 

저당권자는 저당권을 취득할 피담보채권의 채권자만을 말하고 저당권설정자는 피담보채권의 채무자와 제3자(물상보증인)도 가능합니다.

 

제186조 부동산물권변동의 효력

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 있다.

 

법률의 규정에 의한 저당권의 성립

제649조 임차지상의 건물에 대한 법정저당권

토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

 

제666조 수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권

부동산공사의 수급인은 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있습니다.

 

 

피담보채권의 성격

1. 피담보채권은 저당권에 의해 담보할 수 있는 채권으로 금전채권인 경우가 보통이지만 피담보채권이 금전이 아닌 경우 등기부에 '채권의 가격'을 기재해야 합니다..

 

부동산등기법 제77조(피담보채권이 금액을 목적으로 하지 아니하는 경우)

등기관이 일정한 금액을 목적으로 하지 아니하는 채권을 담보하기 위한 저당권설정의 등기를 할 때에는 그 채권의 평가액을 기록하여야 한다.

 

2. 피담보채권은 보통 현존하는 특정의 채권인 것이 원칙이지만 장래의 특정채권 또는 장래의 증감 변동하는 다수의 채권을 위하여 그 최고액만을 한정하여 저당권을 설정하는 것도 가능하다.

 

 

제357조 근저당

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입 한 것으로 본다.

 

저당권의 효력

저당권 효력이 미치는 목적물의 범위

제358조 저당권의 효력의 범위

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

 

​저당권 효력이 미치는 피담보채권의 범위

제360조 피담보채권의 범위

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

저당권의 소멸

저당권의 소멸에는 물권에 공통하는 소멸원인과  피담보채권의 소멸 그리고 경매 또는 제3취득자의 변제 등에 의하여 소멸한다.

 

물권의 공통소멸 사유

저당권은 저당 목적물의 멸실, 저당권의 포기, 혼동 등으로 소멸한다.

피담보채권의 소멸

저당권으로 담보한 채권(피담보채권)이 소멸시효의 완성, 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다. 

 

제369조 (부종성)

저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.

 

경매, 제3취득자의 변재

경매로 부동산이 매각되면 저당권은 소멸되고 제삼자가 부동산의 피담보채권을 변제하면 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

363조 저당권자의 경매청구권

①저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다.

 

제364조 (제삼취득자의 변제)

저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

요약

담보물권의 대표적인 것이 저당권입니다. 저당권은 저당권설정자(채무자)가 계속 사용, 수익 하면서 담보로서의 효과를 발휘하는 약정담보물권입니다. 등기, 등록이 되는 물건에 대해서는 저당권 설정이 가능하여 금융권 담보가치로 가장 많이 활용이 되고 있습니다.