저당권과 근저당권의 차이 (공통점과 차이점)

저당권과 근저당권의 차이 (공통점과 차이점)

 

 

부동산 거래를 하려면 부동산등기부 등본을 열람하게 됩니다. 등기부에 저당권설정 등기나 근저당권설정 등기가 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 저당권이나 근저당권은 담보물권으로 이러한 등기가 있는 부동산은 재산권 행사를 하는데 큰 영향을 주기 때문에 잘 살펴보아야 합니다.  저당권과 근저당권의 차이에 대해 알아봅니다.

 

저당권[抵當權 ]

채권자가 채무자와 제3자(물상보증인)로부터 점유를 옮기지 않고 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대해 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권입니다. 

 

제356조 저당권의 내용

저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

저당권의 특징

1. 저당권자는 목적물을 유치하지 않고 저당권설정자는 계속 사용, 수익을 할 수 있다.

2. 저당권은 점유를 수반하지 않고 성립요건으로서 등기(등록)가 필요하게 된다.

3. 목적물이 등기 등록이 가능한 부동산과 부동산 물권에 한정된다.

4. 채권담보의 수단으로 목적물을 경매하여 그 대금에서 우선변제를 받는 것이므로, 저당권이 설정된 후에 목적물을 제3자에게 양도하거나 용익물권을 설정할 수 있다.

 

저당권의 성립

저당권은 약정담보물권이므로 채권자(저당권자)와 채무자(저당권설정자)의 합의와 등기에 의하여 성립합니다. 저당권설정계약과 설정등기는 저당권의 성립요건입니다. 

 

저당권의 순위

하나의 목적물에 2개 이상의 저당권이 설정되면 설정등기의 전후에 의하여 순위가 정해지고, 1번 저당, 2번 저당 등으로 부르며, 1번 저당이 소멸되면 2번 저당이 승격하여 1번 저당이 됩니다.

 

저당권의 포기 ·양도

저당권자는 다른 채권자를 위하여 자기의 저당권을 포기하거나 양도할 수 있으며 포기하면 우선권이 없어지고 양도하면 양수인이 저당권자가 됩니다. 후순위자를 위하여 포기 · 양도할 수도 있습니다.

 

저당권의 실행

저당권자가 저당물을 경매하여 그 대금에서 피담보채권의 우선변제를 받는 것으로, 저당물의 소유권을 취득한 제3취득자도 경매인이 될 수 있습니다.

 

 

근저당[ 根抵當 ]

계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권의 일종입니다

 

제357조(근저당)

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입 한 것으로 본다.

 

근저당권의 특징

1. 계속적인 거래관계에서 신용으로 장래의 증감변동하는 불특정 채권을 채권최고액 한도 내에서 담보한다.

2. 근저당은 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액 및 채무자 등을 등기하여야 한다.

3. 계속적 거래관계가 종료하면 채권액이 확정되고 근저당권자는 우선변제를 받을 수 있다.

4. 거래 관계가 종료되고 채권액이 확정되면 보통 저당권과 동일한 효력을 가지며 채권액이 많아도 채권최고액 이상의 우선변제권은 없다.

 

근저당권의 성립

근저당권은 근저당 설정자(물건소유자)와 근저당권자(돈을 빌려주는 사람)의 근저당설정계약과 근저당권설정등기를 해야 효력이 발생합니다. 근저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다.

 

피담보채권의 범위

근저당권의 피담보채권이 확정되었을 경우, 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의하여 여전히 담보된다. 

 

근저당권의 소멸

근저당권의 목적인 피담보채권이 소멸하면 근저당권도 소멸하고 근저당설정자가 등기권리자가 되고 근저당권자가 등기의무자가 되어 근저당권 말소등기 절차를 거쳐 최종적으로 근저당권이 소멸하게 된다. 

 

저당권과 근저당권의 공통적인 성질

저당권과 근저당권을 설정할 수 있는 것은 등기, 등록할 수 있는 부동산 소유권, 지상권 또는 전세권입니다.

공시의 원칙

저당권과 근저당권은 설정계약과 설정등기를 해야 그 효력이 생깁니다.

순위확정의 원칙

동일한 부동산에 여러 개의 저당권과 근저당권이 설정된 경우 그 순위는 설정등기의 선후에 의합니다.

경매청구권

저당권자와 근저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다.

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근저당권과 저당권의 구분

구 분	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	장래 발생할 특정채권
권리 소멸	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권 소멸
등기되는 금액	피담보 채권최고액	피담보 채권액
피담보채권 범위	채권최고액을 초과하지 않는 한 모든 지연이자가 포함	지연이자는 1년분

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요약

부동산 거래를 할 때 가장 먼저 하는 일이 부동산 등기부를 열람하는 일입니다. 등기부 열람을 통해 소유권에 관한 내용과 담보물권에 관한 정보를 알 수 있습니다.

 

저당권과 근저당권은 설정계약과 설정등기로 성립을 하고 채권을 변제받기 위해 경매를 청구하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 저당권은 확정된 피담보채권을 담보하고 근저당권은 채권최고액을 담보합니다. 

 

 

'저당권' 이해하기 (저당권의 설정과 소멸)

 

'근저당권' 이해하기 (근저당권의 설정과 소멸)