전세권자의 경매 신청 (임의경매 신청)

전세권자의 경매 신청(임의경매 신청)

 

세입자들이 보증금을 안전하게 지키기 위해 대항력을 확보하거나 전세권설정등기, 전세보증금반환보증 가입 등의 절차를 거치게 됩니다. 전세권은 타인의 부동산을 사용학 위한 용익물권이지만 담보물권의 성질도 가지고 있어 임대인이 보증금 반환을 하지 못할 경우 전세권자는 목적물의 경매신청을 하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 전세권자의 경매신청에 대해 알아봅니다.

 

전세권

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다. 

 

제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 

 

전세권은 전세권설정자(임대인)와 전세권자(임차인)가 전세계약을 체결하고 당사자간의 합의에 의해 등기부에 전세권설정등기를 하여야 효력이 생깁니다. 

 

전세권을 취득하면 용익물권으로서 사용 수익권 외에 담보물권으로서 경매신청권이나 우선변제권을 행사할 수 있는 강력한 권리를 가지게 됩니다.

 

 

 

전세권자의 경매신청

전세권자의 경매신청이란 전세권이 소멸되었으나 전세권자(임차인)가 전세권설정자(임대인)로부터 전세금을 받지 못할 경우, 전세권의 목적물인 부동산을 경매에 부치는 것입니다.

 

민법 318조 전세권자의 경매청구권

전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

전세권자 경매신청은 전세권자의 권리를 보호하고, 전세권설정자의 부당한 행위를 방지하는 수단입니다. 전세권 경매신청을 하면, 전세권자는 전세금을 받거나, 매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

전세권자의 경매신청 요건

전세권이 소멸한 경우에 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전세권설정등기 말소의무와 전세권 설정자의 전세금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.

 

전세권자가 경매신청을 하려면 전세권자는 전세권설정자에게 우선 이행권고를 해야 합니다. 먼저 전세권자가 전세권설정자에게 전세목적물의 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 교부하고 전세금을 지급하라는 내용의 내용증명을 발송하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 합니다.

 

'집행개시를 위한 반대의무 이행'

담보채권의 만족을 위하여 전세권에 의한 담보권 실행경매(임의경매)를 실행할 수 있다. 단 경매를 신청하기 위해서는 전세권의 목적물 부동산을 소유자에게 인도한 후 '전세권등기를 말소하겠다는 취지'의 내용증명을 채무자(소유자)에게 보낸 후 그 증명을 경매신청 시에 첨부하여야 한다.

 

전세권자의 경매신청 절차

전세권자의 경매신청은 전세권자가 전세권설정자에게 내용증명을 보내 이행권고를 한 후 법원에 전세권설정등기부등본, 전세계약서, 내용증명 등을 제출합니다.

 

경매신청서를 제출하면서 전세금의 0.5%에 해당하는 경매신청비용을 납부합니다. 경매신청비용은 전세권자가 전세금을 받거나 우선변제권을 행사할 때 환급받을 수 있습니다. 

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전세권자의 경매신청 후 경매개시결정이 내려지기 전에 전세권설정자가 전세금을 지급하면, 전세권자는 경매신청을 철회할 수 있습니다. 

 

전세권자는 전세권에 기한 우선변제권을 행사하여 매각대금에서 전세금을 우선으로 받을 수 있습니다. 우선변제권의 행사는 매각대금의 분배가 결정되기 전에 법원에 우선변제권행사신고서와 전세권설정등기부등본, 전세계약서, 전세금의 산정근거 등을 첨부하여 이루어집니다.

 

요약

전세권자는 경매청구권이 있어 전세금 반환이 지체될 경우 담보권실행을 위한 임의경매를 통해 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 전세권자가 경매신청을 하려면 우선 이행권고 절차를 거쳐야 하고 매각대금에서 우선변제권을 행사하여야 합니다.

 

'전세권' 이해하기 (전세권의 설정과 소멸)

 

저당권자의 임의경매 신청