근저당권자의 임의경매 신청

근저당권자의 임의경매 신청

 

 

 

금융권에서 돈을 빌려 부동산을 매수하게 되면 등기부에 근저당권이 설정되어 있는 것을 알 수 있습니다. 근저당권도 저당권과 마찬가지로 약정 담보물권 중의 하나인데 부동산을 담보로 할 경우 저당권보다 근저당권을 더 많이 활용합니다.  근저당권은 저당권처럼 우선변제권과 경매신청권이 있습니다. 근저당권자의 경매신청에 대해 알아봅니다.

 

근저당권

근저당권이란 계속적인 거래관계에서 생기는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권으로 근저당권을 설정할 수 있는 것은 부동산 소유권, 지상권, 전세권입니다.

 

제357조(근저당)

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입 한 것으로 본다.

 

근저당권은 채무자인 근저당 설정자(부동산소유자)와 채권자인 근저당권자(은행)의 근저당설정계약과 근저당 설정등기에 의해 성립하고 효력이 발생합니다. 

 

근저당을 설정할 때는 결산기에 이자 등을 고려하여 대출원금의 120~130 % 정도를 채권최고액으로 정하게 되고 계속적인 거래관계의 종료 등으로 인해 피담보채권이 확정되면 근저당권은 일반저당권이 됩니다.

 

 

근저당권자의 경매 신청

근저당권자는 채무자의 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 할 수 있고 담보권 실행을 위한 임의경매절차에 의해 경매가 진행이 되고 매각대금에서 다른 채권자보다 우선적으로 채권을 회수하게 됩니다.

 

제363조 (저당권자의 경매청구권, 경매인)

①저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다. ②저당물의 소유권을 취득한 제삼자도 경매인이 될 수 있다.

 

근저당권자가 경매신청을 하면 경매신청과 동시에 원금에 대한 피담보채권이 확정이 되고 일반저당권과 동일하게 취급됩니다. 기존 채권에 관한 이자 및 지연손해금은 채권최고액의 범위 내에서 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있습니다.

 

근저당권자의 경매신청 요건과 절차

경매신청 요건

근저당권 실행에 의한 경매신청을 하려면 근저당권설정 계약과 근저당권설정 등기가 되어 있어야 합니다. 근저당권 실행경매는 피담보채권의 만족을 위한 것이므로 피담보채권이 유효하게 존재하고 있어야 하고 경매신청 당시 피담보채권이 이행지체 상태에 있어야 합니다. 

 

경매신청 절차

근저당권자의 경매신청은 민사집행법 264조 담보권 실행에 의한 경매절차에 따릅니다. 경매가 진행되면 피담보채권이 확정되며 담보부동산의 소유권은 낙찰자에게 이전되고 근저당권자는 우선변제권에 의해 배당을 받게 됩니다.

 

민사집행법 제264조 부동산에 대한 경매 신청

부동산을 목적으로 하는 담보권실행을 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다. 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다. 부동산소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다.

 

1. 경매신청서 제출

2. 경매개시 결정과 송달

3. 현황조사 및 감정평가

4. 매각

5. 매각허가결정

6. 매각대금배당 

 

요약

근저당권은 저당권과 마찬가지로 우선변제권과 경매청구권을 가집니다. 채무자가 돈을 갚지 않아 이행지체 상태인 경우 근저당권자는 소송절차 없이 임의경매를 신청하여 채권회수를 할 수 있으며 채권수회금액은 원본과 이자 등을 포함한 최권최고액 범위 내에서 가능합니다.