부동산 대출 거절 시 계약금 돌려 받기 (계약금 반환 특약)

부동산 대출 거절 시 계약금 돌려받기 (계약금 반환 특약)

 

 

 

부동산이 고가의 물건이다 보니 매매나 전월세 계약을 할 때 대부분 대출을 끼고 하게 됩니다. 최근 가계부채 문제가 심각하여 정부의 대출 규제정책으로 금융권의 대출조건이 까다롭고 대출여부가 불투명한 경우가 생깁니다. 집을 계약해 놓고 대출이 제대로 나오지 않아 계약을 파기해야 하는 상황도 생깁니다. 대출 거절 시 계약금을 돌려받는 방법에 대해 알아봅니다.  

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계약금과 가계약금

계약금

계약을 체결할 때 계약에 부수적으로 교부되는 금전 기타 유가증권을 말하는데 민법에는 매매에 관해 계약금에 대한 규정(565조)을 두고 다른 유상계약에도 준용을 하고 있습니다.

가계약금

계약 전에 선입금하여 매물에 관해 예약을 하는 의미로 실제 계약금의 10% 정도를 예치하게 되는데 매매에 관한 의사표시로 사용되고 있습니다. 당사자간의 특별한 약정이 없을 경우 해약금의 성질을 가집니다.

 

​부동산 계약 해제 사유

계약은 아래와 같이 3가지 사유가 있으면 해제가 가능하지만, 계약해제 사유에 따라 계약금 반환 여부는 달라집니다.

1. 해약금에 의한 해제

민법 제565조 해약금에 의한 해제의 경우 매매대금의 10%를 계약금으로 수령한 경우 매수인(임차인)은 10%를 포기해야 하고 매도인(임대인)은 계약금의 2배인 20%를 배상해야 계약을 파기할 수 있습니다. 해약금에 의한 해제인 경우 손해배상의 문제가 발생하지 않습니다.

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민법 제565조 해약금

①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 

 

2. 법정해제

매도인 또는 매수인이 계약을 위반한 경우 또는 계약의 무효 취소사유가 있는 경우로 손해배상 문제가 발생합니다.

 

3. 약정해제

상대방과 합의하여 계약을 해제하는 경우로 계약금 반환 여부는 쌍방이 합의하기 나름입니다.

 

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계약해제와 계약금 반환 여부

1. 해약금에 의한 해제

매수인(임차인)이 계약을 해제 시 계약금 포기하고 매도인(임대인)이 해제 시 계약금의 배액을 매수인에게 지급해야 계약을 해제할 수 있습니다.

 

2. 법정해제

계약상 문제가 있거나 상대방이 계약을 위반하여 계약이 해제된 경우에는 계약금을 포함한 거래대금이 부당이득반환, 원상회복 등을 이유로 매수인에게 반환됩니다.

 

매수인의 귀책으로 계약상 문제나 계약위반으로 해제된 경우에는 매도인은 손해배상을 청구할 수 있으므로 손해배상과 계약금은 서로 상계 처리될 수 있습니다.

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3. 약정해제

서로 합의하여 계약을 해제하는 경우, 계약금 반환 여부는 쌍방이 합의하기 나름이고 합의해제인 경우 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

대출거절로 인한 계약해지

 

계약은 채무불이행 등 특별한 사유가 있거나 당사자가 합의에 의해 해제할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 계약금을 지급했다면 민법 제565조에 의해 계약금을 포기하거나 배액 상환을 통해 해약금에 의한 해제는 가능합니다.

 

매수인(임차인)이 국가 정책자금대출이나 은행대출을 신청한 후 대출이 거절이 될 경우 계약금에 의한 해제 (민법 제565조)를 적용할 경우 계약금을 받을 수 없게 되어 억울한 상황이 될 수 있습니다.

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이런 경우를 대비하여 매수인(임차인)은 계약금을 회수할 수 있는 안전장치로 계약서 작성 시 계약금 반환이 가능하도록 하는 계약금 반환 특약 문구를 넣어야 대출거절 시에도 계약금을 회수할 수 있습니다.

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대출거절 시 계약금 반환 특약

1. 중도금대출 거절 시 계약금 반환 특약

부동산 계약 시 매수인이 계약을 해제하면 계약금을 포기한 것이 되어 계약금을 반환받을 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나, 중도금 대출 거절을 이유로 계약이 해제될 경우에는 계약금을 반환해 주는 것으로 특약을 해두면 계약금 반환이 가능합니다.

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2. 전세대출 거절 시 계약금 반환 특약

주택도시기금의 전세자금대출을 받는 조건으로 보증금을 마련할 경우 전세대출이 거절되면 원칙적으로 계약금은 반환받을 수 없습니다. 이럴 경우 전세자금대출 거절을 이유로 계약이 파기될 경우에는 계약금을 반환해 주는 것으로 특약을 해두면 계약금 반환이 가능합니다. 

 

계약금 반환 특약 양식

(양식 1)

이 계약은 중도금 또는 잔금 대출을 전제로 체결된 계약이므로 어떤 사유로든 대출이 거절되면 대출 거절에 관한 별도의 증빙 자료 없이 매수인은 언제든지 이 계약을 즉시 해제할 수 있고, 매도인은 계약금, 중도금, 잔금 등 매수인에게 지급받은 모든 돈을 즉시 반환해야 한다.

(양식 2)

매수인이 대출 거절을 이유로 이 계약을 해제하면 매도인은 계약금, 중도금, 잔금 등 매수인으로부터 지급받은 모든 돈을 즉시 반환해야 하고, 매도인은 매수인에게 위약금 등 일체의 손해배상을 청구할 수 없다.

(양식 3)

임차인이 본 임대차계약의 보증금이나 임대료 지급과 관련하여 신청한 대출이 거절될 경우, 본 임대차계약은 무효로 되며, 임대인은 즉시 임차인에게 계약금을 반환해야 한다.

 

요약

부동산 거래 시 계약금이 지급된 경우 일반적으로 민법 565조 해약금에 의한 해제 규정이 적용됩니다. 그러나 계약금을 지급하고 대출규제로 인해 중도금 대출이나 전세자금 대출이 원활하지 못해 계약을 해지하는 상황이 생깁니다. 이런 경우를 대비하여 계약서 작성 시 '계약금 반환 특약'을 넣어 계약금을 돌려받을 수 있도록 안전장치를 해 두어야 합니다.