해약금에 의한 계약의 해제 (민법 565조)

해약금에 의한 계약의 해제 

 

 

 

 

부동산 매매 계약을 할 때 계약금이나 가게약금을 주고받게 됩니다. 계약금은 계약의 구속력을 나타내는 증거금의 일종이라 할 수 있습니다. 부동산이 고가의 물건이다 보니 부동산 하락기에는 매수인들이, 부동산 상승기에는 매도인들이 계약금을 수령하고 계약을 해제하는 경우들이 생깁니다. 계약금을 주고받은 후에 계약을 해제하는 '해약금에 의한 계약의 해제'에 대해 알아봅니다.

 

계약과 계약금

계약

계약은 둘 이상의 서로 대립하는 의사표시의 일치에 의하여 성립하는 법률행위를 가리킵니다. 한 당사자의 청약에 대하여 다른 당사자가 승낙하면 성립하며 계약서나 계약금을 반드시 요구하는 것은 아닙니다.

 

부동산 매매계약과 같이 고가의 계약은 주된 계약과 별도로 계약금 계약을 하여 계약서를 쓰고 계약금을 주고받는 부수적인 계약을 하는 것이 관례입니다.  

 

계약금​

계약금이란 계약을 체결할 때 계약에 부수적으로 교부되는 금전 기타 유가증권을 말합니다. 민법에는 매매에 관해 계약금에 대한 규정을 두고 다른 유상계약에도 이를 준용을 하고 있습니다.

 

계약금은 보통 계약 체결 시에 지급하고 계약금 액수나 비율은 당사자 간에 합의로 정할 수 있는데 보통 관행상 부동산  매매 대금의 10%로 정해집니다. 

 

제565조(해약금)

①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

가계약금

계약을 하기 전에 선입금하여 매물에 관해 예약을 하는 의미로 실제 계약금의 10% 정도를 예치하게 되는데 매매에 관한 의사표시로 사용되고 있습니다. 당사자간의 약정이 없을 경우 해약금의 성질을 가집니다.

 

계약금은 당사자간에 다른 약정이 없을 경우 해약금의 성질을 가집니다. 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 계약금은 해약금으로 손해배상예정액으로 추정합니다.

 

 

해약금에 의한 계약해제

계약은 구속력이 있으므로 채무불이행 등 특별한 사유가 없거나 당사자가 합의를 하지 않을 경우 파기할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 계약금을 지급한 경우 다른 약정이 없을 경우 민법 제565조(해약금) 규정에 의해 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은  배액 상환을 통해 계약을 파기할 수 있습니다.

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부동산 거래 계약서에는 '매수인이 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’라고 해제권에 관한 약정을 한 경우에 해당합니다.

 

만약 계약서에 '계약금을 교부한자가 의무이행을 하지 않았을 경우 수령한자가 위약벌로 몰수하고 채무불이행이 있으면 별도의 손해배상을 청구할 수 있다'라는 약정을 한 경우에는 위약벌로 약정에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

해약금에 의한 계약해제 방법과 시기

계약해제 방법

계약금 교부자는 해제의 의사표시 후 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며 계약금 수령자는 해제의 의사표시와 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

부동산 매매대금의 10%를 계약금으로 지불한 경우 매수인(임차인)은 10%를 포기해야 하고 매도인(임대인)은 계약금의 2배인 20%를 배상해야 계약을 파기할 수 있습니다.

 

계약해제 시기

계약금을 포기하거나 수령한 계약금의 배액을 배상하는 해약금에 의한 계약해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전(중도금지급전)까지만 가능합니다.

 

​해약금에 의한 계약해제 효과

'민법 565조 해약금'에 의한 계약해제는 이행착수 전에만 해제할 수 있기 때문에 원상회복의무는 발생하지 않고 채무불이행을 원인으로 한 해제가 아니기 때문에 손해배상청구권도 발생하지 않습니다.

 

​민법 제565조 해약금

②제551조의 규정(해제와 손해배상규정)은 전항(해약금)의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

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요약

계약은 당사자간의 합의에 의해 성립하고 당사자간의 합의에 의해 해제할 수 있습니다.  그러나 당사자 중 일방이 계약을 정당하게 해제할 수 있는 것이 해약금에 의한 계약해제입니다.

 

해약금에 의한 계약해제는 해제의 의사표시와 계약금 교부자는 계약금을 포기하고 계약금 수령자는 배액을 배상함으로써 계약파기를 할 수 있고 원상회복이나 손해배상 의무는 지지 않습니다.

 

 

계약금에 대한 이해 (계약금 · 해약금 · 위약금)

 

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