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등기부 권리분석 '법정지상권' 이해하기 등기부 권리분석 '법정지상권' 이해하기   경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 법정지상권은 지상권과 유사하지만 토지 위의 건물을 소유자를 위해 법률규정에 의해 인정되는 권리입니다. 법정지상권에 대해 알아봅니다. 법정지상권법정지상권은 동일한 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매 등 저당권 실행으로 소유자를 달리하게 된 경우 건물이 철거되지 않고 그 토지를 계속 사용할 수 있도록 법에서 정한 지상권을 말합니다. 법정지상권은 법률규정에 의해 당연히 성립하는 차이점이 있으나 그 권리를 처분하기 위해서는 등기가 필요합니다.  민법 제366조 (법정지상권)저당물의 .. 2024. 12. 11.
등기부 권리분석 '지상권 ' 이해하기 등기부 권리분석 '지상권 ' 이해하기   경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 타인의 토지를 사용, 수익 할 수 있고 소멸되지 않는 권리 '지상권'에 대해 알아봅니다. 지상권​지상권(地上權)은 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 사용하거나 수익 할 수 있는 권리입니다. 지상권은 민법에서 인정된 독립적인 물권으로 등기부등본의 을구에서 확인할 수 있습니다. 민법 제279조 (지상권의 내용)지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.  지상권의 특징1. 물권적 성격지상권은.. 2024. 12. 10.
등기부 권리분석 '유치권' 이해하기 등기부 권리분석 '유치권' 이해하기  경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요한 과정입니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 말소되지 않는 권리 '유치권'에 대해 알아봅니다. 유치권 유치권은 채권자가 자신이 가진 채권을 담보하기 위해 채무자의 물건을 점유하여 채권의 변제를 받을 때까지 반환을 거부할 수 있는 권리를 의미합니다.  유치권자는 목적물을 환가 하기 위하여 경매를 신청할 수 있고 목적물이 경매 또는 강제집행이 될 경우 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.  민법 제320조 (유치권의 내용)①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에.. 2024. 12. 9.
등기부 권리분석 '압류와 가압류' 이해하기 등기부 권리분석 '압류와 가압류' 이해하기 경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요한 과정입니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 채권자의 권리를 보전하기 위한 법적 절차인 '압류와 가압류'에 대해 알아봅니다. 압류압류는 채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 법원이 채무자의 재산에 대해 강제로 권리를 행사하는 절차입니다. 주로 채무불이행이나 세금미납 등의 이유로 발생하며 강제집행의 전 단계로 이루어지며 부동산 압류 후, 경매를 통해 채권 회수하게 됩니다. 압류 후 채권회수절차1. 법원에 압류 신청국가나 지방자치단체, 또는 개인 채권자가 판결문, 지급명령 등 집행권원을 확보한 후 신청할 수 있으.. 2024. 12. 8.
부동산 경매에서 '일반적 권리와 특수권리' 비교 부동산 경매에서 '일반적 권리와 특수권리' 비교  경매에서 해당 부동산에 설정된 다양한 권리들이 있습니다. 부동산에 설정된 권리가 경매 과정에서 어떻게 처리되는지에 따라 일반적 권리와 특수권리로 나뉩니다. 일반적 권리와 특수권리를 이해하는 것이 권리 분석과 리스크 관리를 위해 중요한 문제입니다. 부동산 경매에서 일반적 권리와 특수권리에 대해 알아봅니다. 경매에서 일반적 권리부동산 경매에서 일반적 권리란 경매 부동산에 설정되어 있지만 경매 절차를 통해 소멸되며, 낙찰자가 해당 권리를 승계하지 않아도 되는 권리입니다. 주로 경매 신청 채권자의 후순위권리로 낙찰자는 해당 권리의 부담을 인수하지 않고, 경매 대금으로 해당 권리가 변제됩니다.  주요 일반적 권리의 종류1. 저당권 채권자가 채무 불이행 시 부동산을.. 2024. 12. 7.
경매 입찰 전 확인해야 할 주요 문서 경매 입찰 전 확인해야 할 주요 문서  경매물건을 입찰하기 전에는 다양한 자료들을 열람하고 현장방문을 통해 실제 상태와 주변 환경 등을 직접 확인해야 합니다. 경매낙찰 후 리스크를 줄이기 위해서는 경매입찰 전 주요 문서를 확인해야 하는데 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 문서에 대해 알아봅니다. 1. 등기부등본등기부 등본을 통해 해당 부동산의 기본 권리 관계를 파악합니다. 소유권, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분등기 등 소송 등으로 이어질 가능성이 있는 권리 관계를 확인합니다. -현재 소유자가 누구인지 확인.-채권금액과 권리자의 존재 파악.-소송 등으로 발생할 수 있는 권리 확인. 2. 매각물건명세서매각물건명세서를 통해 경매 부동산에 대해 낙찰자가 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 확인할 수 있고 매.. 2024. 12. 6.
경매의 배당순위 경매의 배당순위  경매절차에서 권리분석을 통한 권리 간의 순위를 파악하는 것은 각 권리자들이 변제받을 경매의 배당 순서와 배당금액을 예측하는데 결정적인 영향을 미칩니다. 경매에서 배당순위는 경매에 참여하기 전에 수익을 예측하고, 투자 결정을 내리는 데 중요한 기준이 됩니다. 경매의 배당순위에 대해 알아봅니다. 0순위 경매집행비용경매진행절차에 필요한 비용으로 현황조사서작성, 감정평가서작성등에 지출된 경매집행비용은 최우선적으로 배당금에서 배당이 됩니다. 1순위 비용상환채권(필요비와 유익비)경매 부동산의 유지, 보수를 위하여 지출한 필요비 또는 당해부동산의 가치를 증가시키는데 지출한 유익비의 경우 저당물 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있고 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 합니다.  2순위 최우선변제권(소액.. 2024. 12. 4.
경매에서 일반채권과 우선순위채권 (특별우선채권, 일반우선채권) 경매에서 일반채권과 우선순위채권 (특별우선채권, 일반우선채권)  부동산 경매에서 권리 간 순위는 각 권리자들이 변제받을 경매의 배당 순서에 배당금액을 결정하는데 영향을 미칩니다. 배당절차에서 채권 상호 간의 순위는 채권의 성립 시기와 무관하게 동등한 권리를 가지지만 우선순위 채권은 법령에 의해 일반채권보다 우선적으로 변제받을 권리를 가집니다. 일반채권과 우선순위채권에 대해 알아봅니다. 일반채권일반채권은 특정한 담보나 법률상의 우선권 없이 발생하는 통상적인 채권입니다. 경매 절차에서 특별한 보호를 받지 않으며, 담보권자와 우선순위채권 변제 후 잔여재산에 대해 변제를 받을 수 있습니다. 일반채권의 특징-일반적인 채무 관계에서 발생하는 채권.-우선권이 없어 변제 가능성이 낮음.-채권자들이 안분하여 배당을 받음.. 2024. 12. 2.
부동산 경매에서 일반적 권리 간의 순위 부동산 경매에서 일반적 권리 간의 순위  경매에서 권리 간 순위는 권리분석에서 중요한 과정입니다. 부동산 경매에서 권리 간 순위는 경매에 참여하기 전에 수익을 예측하고, 위험을 관리하며, 투자 결정을 내리는 데 중요한 기준이 됩니다. 권리 순위를 정확히 이해하지 않으면, 경매 후 예상과 다른 결과를 초래할 수 있으며, 후순위 권리자나 예상외의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 부동산 경매에서 일반적 권리 간의 순위에 대해 알아봅니다. 경매에서 권리 간 순위의 중요성경매에서 권리 간 순위는 각 권리자들이 변제받을 경매의 배당 순서에 결정적인 영향을 미칩니다. 부동산 경매의 일반적 권리는 물권 상호 간의 권리, 채권 상호 간의 권리, 물권과 채권 간의 권리로 구분됩니다.  1. 배당 순서 결정선순위 권리가 .. 2024. 11. 30.
'경매에서 소멸하지 않는 권리' 알아보기 '경매에서 소멸하지 않는 권리' 알아보기    부동산 경매는 법원이 강제로 부동산을 매각하는 방식이기 때문에 부동산에 설정된 권리는 일반 매매와 달리 일반적으로 말소기준권리를 기준으로 인수되는 권리와 소멸하는 권리가 정해집니다. 경매로 소유권이 이전된 후에도 소멸하지 않고 그 효력이 그대로 유지되는 권리가 있는데 이러한 권리는 낙찰자가 그대로 인수해야 하며, 이를 잘못 파악하면 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 경매에서 소멸하지 않는 권리에 대해 알아봅니다. 경매에서 소멸하지 않는 권리1. 임차인의 소액 보증금 최우선변제권이 있는 소액 임차인은 보증금의 일정 부분을 최우선으로 변제받을 권리가 있습니다. 2. 법정지상권 토지와 건물이 동일 소유자 소유였으나, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는.. 2024. 11. 29.
부동산 경매에서 매수인의 자격 제한 부동산 경매에서 매수인의 자격 제한  경매에 참여하여 부동산을 매수하려는 매수신청인(입찰자)은 법적 자격을 충족해야 합니다. 법적으로 권리능력이나 행위능력이 없거나 채무불이행으로 경매를 당한 당사자인 채무자, 낙찰 후 대금을 납부하지 않은 전매수인 등은 입찰 자격이 제한됩니다. 부동산 경매에서 매수인의 자격 제한에 대해 알아봅니다. 매수인(매수신청인)매수인은 법원 경매 절차에서 경매 물건에 대해 입찰(매수 신청)을 하고, 최종적으로 낙찰받은 후 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하려는 사람으로 개인이나 법인 모두 매수인이 될 수 있습니다. 매수인 자격 제한의 법적 근거 1. 민법제한능력자(미성년자, 성년후견인 대상자 등) 관련 규정.2. 파산법파산자의 권리 제한에 대한 규정.3. 민사집행법경매 절차 및 입.. 2024. 11. 28.
부동산 경매 물건의 종류와 특징 부동산 경매 물건의 종류와 특징  법원 경매는 법원이 채무자의 재산을 강제로 처분하여 매각 대금으로 채권자의 빚을 갚게 하는 과정입니다. 법원 경매에서 매각하는 물건은 부동산과 동산, 무형자산 등을 대상으로 하지만 주로 아파트, 상가, 토지 등 부동산을 대상으로 합니다. 법원 경매 대상 중 부동산 경매 물건의 대해 알아봅니다. 법원 경매 대상법원 경매 물건은 법원에 압류된 재산으로 부동산과 동산, 무형자산으로 구분됩니다. 대부분의 법원 경매는 부동산을 대상으로 하며, 부동산 경매는 주로 아파트나 주택 같은 주거용 부동산을 대상으로 많이 이루어지지만, 상업용 부동산과 토지, 공장, 창고 등도 부동산 경매대상이 됩니다. 1. 부동산 경매 물건부동산 경매물건에는 아파트, 단독주택, 다세대주택 (빌라), 오피스.. 2024. 11. 27.
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