경매 입찰 전 확인해야 할 주요 문서

경매 입찰 전 확인해야 할 주요 문서

 

 

경매물건을 입찰하기 전에는 다양한 자료들을 열람하고 현장방문을 통해 실제 상태와 주변 환경 등을 직접 확인해야 합니다. 경매낙찰 후 리스크를 줄이기 위해서는 경매입찰 전 주요 문서를 확인해야 하는데 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 문서에 대해 알아봅니다.

 

1. 등기부등본

등기부 등본을 통해 해당 부동산의 기본 권리 관계를 파악합니다. 소유권, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분등기 등 소송 등으로 이어질 가능성이 있는 권리 관계를 확인합니다.

 

-현재 소유자가 누구인지 확인.

-채권금액과 권리자의 존재 파악.

-소송 등으로 발생할 수 있는 권리 확인.

 

2. 매각물건명세서

매각물건명세서를 통해 경매 부동산에 대해 낙찰자가 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 확인할 수 있고 매각에 포함되는 물건(부속 건물, 시설 등)을 확인할 수 있습니다.

 

-인수, 소멸되는 권리 확인

-반드시 인수해야 할 권리 확인

-별도 부속물 존재 여부확인

 

3. 현황조사보고서

현황조사보고서를 통해 해당 부동산의 실제 상태와 점유관계를 확인할 수 있습니다.

 

-점유자 신분(임차인, 소유자 등)

-임대차 계약 여부 및 확정일자 유무.

-불법 건축물 여부, 실제 사용 용도 등.

 

4. 임대차 현황 조사서

임대차현황조사서를 통해 임차인의 전입신고 및 확정일자 여부를 확인하여 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 임대차 보증금을 확인할 수 있습니다.

 

-임차인의 전입신고 및 확정일자 여부.

-부담해야 할 임차보증금 확인

-소액 임차인의 대항력 유무.

 

 

 

5. 감정평가서

감정평가서를 통해 부동산의 시장 가치를 파악하고 적정 입찰가를 설정하는데 도움이 됩니다.

 

- 토지와 건물의 감정평가 금액 확인.

- 부동산의 평가 금액 및 상태 확인.

- 공시지가와 주변 시세 비교

 

6. 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서를 통해 해당부동산이 향후 사용목적에 맞는지를 판단할 수 있습니다.

 

- 토지의 용도 지역 및 규제 사항.

- 개발 가능성 또는 제한 사항 확인.

 

7. 세금 및 공과금 체납여부

세금 및 공과금 체납여부를 확인하여 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 추가비용을 미리 확인할 수 있습니다.

 

-체납된 지방세, 재산세 등.

-수도, 전기 등 공과금 미납 여부.

 

그 외 입찰하기 전에  현장을 직접 방문하여 부동산 상태와 주변 환경 등 문서로 확인할 수 없는 사항을 직접 확인하고 입찰일정 등 법원 공고문을 통해 경매 과정에 필요한 기본 정보 확인합니다.

 

입찰 전 확인해야 할 주요 문서

문서	확인 내용	확인 목적
등기부등본	권리관계(소유권, 근저당, 압류 등) 확인	인수 위험 사전 파악
매각물건명세서	인수 권리(법정지상권, 유치권 등) 및 부속물 확인	낙찰 후 부담 여부 확인
현황조사보고서	점유 상태 및 불법 건축물 여부 확인	실제 상태 및 점유 분쟁 방지
임대차 현황 조사	임차인의 대항력 및 우선변제권 여부 확인	보증금 인수 가능성 파악
감정평가서	부동산 평가 금액 및 시세 확인	적정 입찰가 산정 참고
세금 및 공과금	체납된 세금 및 공과금 확인	추가 비용 발생 여부 확인

 

요약

경매를 통해 부동산을 취득하는 것은 이점이 있지만 권리분석을 잘못하면 예기치 못한 리스크를 안게 될 수 있습니다. 낙찰 후 추가비용 부담이나 소송 등 분쟁을 예방하기 위해서는 입찰 전 확인할 중요 문서를 통해 사전준비를 철저히 해야 합니다.