등기부 권리분석 '압류와 가압류' 이해하기

등기부 권리분석 '압류와 가압류' 이해하기

 

경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요한 과정입니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 채권자의 권리를 보전하기 위한 법적 절차인 '압류와 가압류'에 대해 알아봅니다.

 

압류

압류는 채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 법원이 채무자의 재산에 대해 강제로 권리를 행사하는 절차입니다. 주로 채무불이행이나 세금미납 등의 이유로 발생하며 강제집행의 전 단계로 이루어지며 부동산 압류 후, 경매를 통해 채권 회수하게 됩니다.

 

압류 후 채권회수절차

1. 법원에 압류 신청

국가나 지방자치단체, 또는 개인 채권자가 판결문, 지급명령 등 집행권원을 확보한 후 신청할 수 있으며, 부동산 압류 후 경매 절차로 이어질 수 있습니다.

2. 법원의 압류 결정

법원은 신청서류를 검토한 후 요건이 충족되면 압류 결정을 내립니다.

3. 압류등기

법원에서 압류 결정이 나면 부동산 등기부에 압류"라는 용어로 압류 사실을 기재합니다

4. 강제경매 신청

압류 등기 이후 채권자가 법원에 강제경매를 신청합니다

5. 경매 진행

경매절차에서 낙찰 대금을 통해 채권자에게 배당됩니다.

 

압류의 효과

압류된 부동산은 매매, 저당권 설정 등 처분 행위가 제한되고 경매에서 낙찰 대금이 배당될 때, 압류 채권자는 우선 변제 대상이 됩니다. 채무 변제가 완료되거나 채권자가 해제를 요청하면 압류가 해제됩니다.

 

 

가압류

가압류는 본안 소송 또는 강제집행 전에 채무자가 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 임시로 재산을 묶는 조치로 본안 소송에서 승소하거나 확정 판결을 받은 후에야 강제집행으로 이어질 수 있습니다.

 

가압류 절차

1. 가압류 신청

채권자가 법원에 채권 존재 및 보전 필요성을 증명하여 가압류를 신청합니다.

2. 법원의 가압류 결정

가압류 요건이 충족되면 법원이 가압류를 허가합니다.

3. 가압류 집행

부동산 등기부에 가압류 등기가 기재됩니다.

4. 본안 소송 진행

채권자는 본안 소송을 통해 채권을 확정해야 합니다.

 

가압류  효과

가압류된 부동산은 채무자가 처분할 수 없으며, 가압류가 실행되었더라도 본안 소송에서 승소한 뒤 강제경매를 통해 변제받아야 합니다. 채무자가 법원에 담보를 제공하거나 본안 소송에서 채권자가 패소하면 가압류가 해제됩니다.

 

압류와 가압류 비교

구분	압류	가압류
목적	확정된 채권의 강제집행	채권 보전을 위한 임시적 재산 확보
요건	집행권원(판결문, 지급명령 등) 필요	채권 존재 및 보전 필요성 증명
효력	경매 신청 및 진행 가능	본안 승소 후 강제집행 가능
처분 제한	임의 처분 금지	임시적으로 처분 제한
등기 기재	압류 등기	가압류 등기
해제 조건	채권 변제 또는 집행 종료	담보 제공 또는 본안 소송 패소

 

요약

부동산 경매에서 압류와 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 확보하기 위해 법적 조치를 취하는 과정에서 중요한 역할을 합니다. 압류는 채권이 확정된 상황에서, 가압류는 채권이 확정되지 않은 상태에서 채권자를 보호하기 위한 법적절차입니다.

 

 

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