부동산 경매에서 '일반적 권리와 특수권리' 비교

부동산 경매에서 '일반적 권리와 특수권리' 비교

 

 

경매에서 해당 부동산에 설정된 다양한 권리들이 있습니다. 부동산에 설정된 권리가 경매 과정에서 어떻게 처리되는지에 따라 일반적 권리와 특수권리로 나뉩니다. 일반적 권리와 특수권리를 이해하는 것이 권리 분석과 리스크 관리를 위해 중요한 문제입니다. 부동산 경매에서 일반적 권리와 특수권리에 대해 알아봅니다.

 

경매에서 일반적 권리

부동산 경매에서 일반적 권리란 경매 부동산에 설정되어 있지만 경매 절차를 통해 소멸되며, 낙찰자가 해당 권리를 승계하지 않아도 되는 권리입니다.

 

주로 경매 신청 채권자의 후순위권리로 낙찰자는 해당 권리의 부담을 인수하지 않고, 경매 대금으로 해당 권리가 변제됩니다. 

 

주요 일반적 권리의 종류

1. 저당권

채권자가 채무 불이행 시 부동산을 경매로 매각하여 우선변제받기 위한 권리로 경매 진행 시, 경매 대금으로 우선 변제받고 소멸합니다

2. 근저당권

저당권의 일종으로, 반복적 채권을 담보로 일정 한도 내에서 설정된 저당권으로 저당권과 동일하게 경매로 소멸합니다.

3. 가압류

채권자가 채무자의 재산 처분을 방지하기 위해 설정한 임시 권리로 낙찰자가 부동산을 인수하면 권리는 소멸됩니다. 

4. 압류

강제집행을 위해 채무자의 재산을 묶어두는 권리로 낙찰자가 부동산을 인수하면 권리는 소멸됩니다. 

5. 담보가등기

담보가등기란 채권을 담보하기 위해 설정되는 가등기로 경매 대금에서 우선변제를 받고 소멸됩니다.  

6. 유치권(부인되는 경우)

경매 절차에서 유치권이 인정되지 않는 경우, 일반적 권리가 되어 경매과정에서 소멸됩니다.

 

일반적 권리의 소멸 기준

경매 개시 결정 이전에 담보로 설정된 권리는 소멸하고, (가) 압류와 같은 집행 보전을 위한 권리는 경매 절차를 통해 법적으로 소멸합니다.

 

경매 신청 채권자의 선순위보다 뒤에 있는 후순위 권리는 경매로 소멸하고 배당순위에 따라 변제되지 못한 경우라도, 경매 낙찰 이후에는 소멸로 간주됩니다.

 

 

경매에서 특수권리

경매에서 특수권리는 경매 진행 시, 일반적으로 소멸되지 않거나 낙찰자에게 부담을 지우는 권리입니다. 특수권리는 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치며, 낙찰자가 부동산을 인수한 후에도 해당 권리를 존중해야 할 경우가 많습니다.

 

주요 특수권리 종류

1. 임차권 

임차인이 임대차 계약을 신고하거나 임차권등기를 한 경우, 경매 낙찰자가 해당 임차인을 존중해야 할 수 있습니다.

2. 전세권

전세권은 부동산에 대한 사용과 수익을 보장받는 권리로 경매에서 전세권자는 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 있으며, 이를 보장받을 수 있습니다.

3. 지상권 

지상권은 타인의 토지 위에 건물을 짓거나, 그 토지를 사용할 수 있는 권리로 지상권자는 경매 낙찰자가 토지를 인수하더라도 해당 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 유지합니다. 

4. 법정지상권

법정지상권은 건물과 토지가 분리되었을 때, 건물 소유자가 토지 소유자로부터 자동적으로 부여받는 권리로 경매에서 건물과 토지가 분리되어 경매가 이루어질 때, 건물소유자는 경매 후에도 계속해서 해당 토지를 사용할 권리를 가질 수 있습니다.

5. 지역권

지역권은 타인의 토지를 일정 목적으로 사용할 수 있는 권리로 경매 낙찰 후에도 소멸하지 않으며, 지역권을 존중해야 합니다.

6. 분묘기지권

분묘기지권은 해당 부동산에 조상의 묘가 있을 경우, 분묘를 유지하는 권리로 경매로 인해 소멸되지 않고 해당 묘지를 계속 관리할 수 있습니다.

7. 유치권

유치권은 채권을 확보하기 위해 물건을 점유하는 권리로 경매에서 소멸되지 않으며, 낙찰자가 해당 부동산을 인수해도 유치권자는 그 권리를 행사할 수 있습니다.

 

일반적 권리와 특수권리 비교

구분	일반적 권리	특수권리
개념	경매에서 소멸되는 권리	경매에서 소멸되지 않거나, 낙찰자가 존중해야 하는 권리
소멸 여부	경매 진행 시 소멸	경매 진행 시 소멸되지 않음
종류	저당권, 근저당권,가압류, 가압류, 담보가등기	임차권, 전세권, 지상권, 지역권, 법정지상권, 유치권
배당 순위	경매에서 배당 우선 순위에 따라 지급	경매에서 소멸되지 않으며, 경우에 따라 우선배당을 받을 수 있음
낙찰자 부담	없음 (경매 대금으로 변제 처리)	낙찰자가 권리 부담을 승계
권리분석 중요성	상대적으로 낮음	매우 중요

 

요약

부동산 경매에는 여러 가지 권리가 설정되어 있습니다. (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기 등 일반적인 권리는 경매과정에서 소멸되지만 임차권, 전세권, 법정지상권 등 특수권리는 경매절차에서 소멸되지 않고 매수인이 부담을 떠안아야 하는 권리이기에 주의해야 합니다.

 

부동산 경매에서 일반적 권리 간의 순위