경매의 배당순위

경매의 배당순위

 

 

경매절차에서 권리분석을 통한 권리 간의 순위를 파악하는 것은 각 권리자들이 변제받을 경매의 배당 순서와 배당금액을 예측하는데 결정적인 영향을 미칩니다. 경매에서 배당순위는 경매에 참여하기 전에 수익을 예측하고, 투자 결정을 내리는 데 중요한 기준이 됩니다. 경매의 배당순위에 대해 알아봅니다.

 

0순위 경매집행비용

경매진행절차에 필요한 비용으로 현황조사서작성, 감정평가서작성등에 지출된 경매집행비용은 최우선적으로 배당금에서 배당이 됩니다.

 

1순위 비용상환채권(필요비와 유익비)

경매 부동산의 유지, 보수를 위하여 지출한 필요비 또는 당해부동산의 가치를 증가시키는데 지출한 유익비의 경우 저당물 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있고 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 합니다.

 

2순위 최우선변제권(소액임차보증금과 최우선변제임금채권)

주택 및 상가임차인의 소액보증금 중 일정액과 근로기준법에 규정된 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상채권이 2순위로 배당을 받을 수 있고 이들이 서로 경합하는 경우에도 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 평등하게 배당을 하게 됩니다.

 

3순위 당해세

당해세는 경매목적부동산 자체에 부과된 조세와 가산금으로 국세기본법규정에 의한 당해세는 종합부동산세, 증여세, 상속세가 있으며 지방세법규정에 의한 당해세는 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있습니다.

 

 

4순위 담보물권, 조세채권, 확정일자부임차보증금

조세와 담보물권, 확정일자부임차인 사이의 배당순위는 조세의 법정기일과 담보물권의 등기일, 임차인의 우선변제권발생일을 기준으로 하여 배당순위를 따져야 합니다.

 

담보물권 

부동산에 설정된 저당권, 근저당권, 전세권 등 담보물권은 등기일자에 따라 우선순위 결정됩니다.

조세 및 공과금 채권

국세, 지방세, 각종 공과금 등 각종 조세채권은 법정기일을 기준으로 배당순위가 정해집니다.

확정일자부 임차보증금

주택임대차보호법상 확정일자부임차보증금은 임차보증금의 우선변제권 발생일(전입과 확정일자 중 늦은 날)을 기준으로 합니다.

 

5순위 일반임금채권

2순위로 변제되는 최우선임금채권을 제외한 일반임금채권과 퇴직금등 근로관계로 인한 채권이 5순위로 배당이 됩니다.

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6순위 담보물권보다 후순위 국세, 지방세

담보물권보다 늦은 국세, 지방세, 체납처분비, 가산금 등은 6순위로 배당이 됩니다

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7순위 각종 공과금 채권

산업재해보상금, 건강보험금, 국민연금보험료 등 각종 공과금채권은 모든 우선채권들 중에서 가장 후순위이고 일반채권보다 우선순위로 배당이 됩니다.

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8순위 일반채권, 일반공과금, 과태료 

가압류채권과 집행력 있는 일반채권은 제8순위로 이들 간에는 채권액 비율로 배당이 되고 체납처분에 의해 징수할 수 있다고 규정된 일반공과금이나 과태료 등도 일반채권과 동순위로 안분배당이 됩니다.

 

9순위 후순위 권리자

후순위 저당권, 가등기 등은 선순위 권리자가 모두 배당받은 후에 변제받습니다

 

​10순위 채무자(소유자)

모든 채권자에게 배당 후 잔여금이 있을 경우 채무자에게 반환됩니다.

 

요약

부동산 경매에서 경매물건의 권리분석을  통하여 매각부동산 위의 권리와 권리 간의 순위를 파악하고 배당순위와 배당금액을 대략적으로 알 수 있습니다. 경매절차에서 배당순위를 제대로 파악하지 못하면 법적인 분쟁과 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.

 

경매에서 일반채권과 우선순위채권 (특별우선채권, 일반우선채권)