'경매에서 소멸하지 않는 권리' 알아보기

'경매에서 소멸하지 않는 권리' 알아보기

 

 

 

 

부동산 경매는 법원이 강제로 부동산을 매각하는 방식이기 때문에 부동산에 설정된 권리는 일반 매매와 달리 일반적으로 말소기준권리를 기준으로 인수되는 권리와 소멸하는 권리가 정해집니다. 경매로 소유권이 이전된 후에도 소멸하지 않고 그 효력이 그대로 유지되는 권리가 있는데 이러한 권리는 낙찰자가 그대로 인수해야 하며, 이를 잘못 파악하면 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 경매에서 소멸하지 않는 권리에 대해 알아봅니다.

 

경매에서 소멸하지 않는 권리

1. 임차인의 소액 보증금

최우선변제권이 있는 소액 임차인은 보증금의 일정 부분을 최우선으로 변제받을 권리가 있습니다.

 

2. 법정지상권

토지와 건물이 동일 소유자 소유였으나, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우. 건물 소유자가 토지 위에 건물을 계속 사용할 권리(법정지상권)가 인정되어 토지 낙찰자가 이를 허용해야 합니다.

 

3. 분묘기지권

경매 대상 토지에 분묘가 존재하여 분묘기지권이 성립되면, 낙찰자는 분묘의 사용권을 인정해야 합니다.

 

4. 유치권

채권자가 해당 부동산에 대한 비용을 회수하기 위해 부동산을 점유하는 경우 유치권이 인정되면, 경매로 소유권이 이전되더라도 유치권이 소멸되지 않고 유지됩니다.

 

5. 선순위 지상권 및 지역권

경매 대상 부동산에 대해 말소기준권리보다 선순위로 설정된 지상권(건물을 지을 권리)이나 지역권(도로 사용권 등)이 있을 경우. 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 합니다.

 

6. 선순위 가처분, 가등기

말소기준권리보다 선순위로 설정된 가처분, 가등기는 낙찰자가 등기 이전 및 권리 행사에 제한을 받습니다.

 

7. 대항력 있는 선순위 임차권

전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차권은 낙찰자는 그대로 인수하며, 임차보증금 반환 의무를 부담할 수 있습니다.

 

8. 재개발 · 재건축 분양권

재개발·재건축 지역에서 조합원의 분양권 등이 경매 대상에 포함된 경우 낙찰자는 조합원의 권리와 의무를 모두 승계할 가능성 있습니다.

 

 

 

소멸하지 않는 권리 확인 방법

1. 등기부등본 확인

등기부등본을 통해 말소기준권리와 권리 순위를 파악하여 말소기준권리 보다 선순위 권리는 인수되고 후순위 권리는 말소되지만 후순위 권리 중에 법정지상권, 유치권 등은 예외적으로 소멸되지 않습니다.

 

2. 임차인 현황 조사

임차인 현황조사서나 현장 방문을 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하여 대항력 유무를 확인하고 최우선변제권을 가진 소액임차인 여부도 확인합니다.

 

3. 유치권 점유 관계 확인

유치권이 주장되는 경우 법원 집행관의 현황조사서를 통해 부동산 점유 상황을 파악하고 점유자가 실제로 유치권을 행사하는지 확인합니다.

 

4. 법정지상권 및 분묘기지권 여부 확인

토지만 경매 대상인 경우 토지와 건물의 소유관계를 분석하여 법정지상권 성립 여부를 검토합니다. 분묘기지권은 현장 방문을 통해 분묘(묘지) 존재 여부를 확인합니다.

 

5. 재개발 · 재건축 여부 확인

재개발/재건축 관리처분계획 등을 확인하여 조합원 지위와 분양권 승계 여부를 파악합니다.

 

요약

부동산 경매에서 낙찰자가 소유권을 확보하더라도 소멸하는 권리와 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 말소기준권리 보다 후순위 권리는 원칙적으로 소멸하지만 선순위 권리와 법률상 보호되는 권리는 소멸하지 않습니다.

 

법정지상권이나 유치권과 같이 소멸하지 않는 권리는 낙찰자가 인수해야 하는 부담을 지기 때문에 사전에 등기부 등본이나 현황조사서, 현장방문 등 권리분석을 통해 진위여부를 확인해야 합니다.  

 

경매에서 '말소기준권리' 이해하기

경매에서 소멸하는 권리 · 인수되는 권리 (말소기준권리)