등기부 권리분석 '지상권 ' 이해하기

등기부 권리분석 '지상권 ' 이해하기

 

 

경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 타인의 토지를 사용, 수익 할 수 있고 소멸되지 않는 권리 '지상권'에 대해 알아봅니다.

 

지상권

​지상권(地上權)은 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 사용하거나 수익 할 수 있는 권리입니다. 지상권은 민법에서 인정된 독립적인 물권으로 등기부등본의 을구에서 확인할 수 있습니다.

 

민법 제279조 (지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

지상권의 특징

1. 물권적 성격

지상권은 타인의 토지 위에 특정 목적을 위해 존재하는 독립적인 물권입니다.

2. 목적의 제한

지상권은 주로 건물, 공작물, 수목 등을 소유하거나 사용하기 위해 설정됩니다.

3. 강한 존속성

지상권은 일정 기간 동안 안정적으로 유지되며 건물은 최대 30년, 기타 공작물, 수목은 15년으로 규정합니다.

4. 처분 가능성

지상권자는 제3자에게 지상권을 양도할 수 있으며, 담보로 제공될 수 있습니다.

5. 우선적 효력

지상권이 등기된 경우 경매나 소유권 변동에도 불구하고 그 효력이 우선 유지됩니다.

6. 지속적 사용, 수익권

지상권은 장기적이고 안정적인 토지 사용을 보장하는 권리로 지상권자는 토지 소유자에게 지료를 지급하는 경우가 많습니다.

7. 소멸 가능성

지상권은 설정된 기간이 끝나거나 설정 목적이 달성되지 못하거나 불가능할 경우 소멸합니다.

 

민법 제282조 (지상권의 양도, 임대)

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

 

 

 

지상권 취득

1. 법률행위에 의한 취득

지상권은 토지소유자와 지상권자가 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정등기를 하여야 성립합니다. 이때 등기의무자는 지상권설정자(토지소유자)이고 등기권리자는 지상권자입니다.

 

2. 법률의 규정에 의한 취득

지상권은 상속, 공용징수, 시효취득, 경매 등 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며 이러한 지상권의 취득은 등기를 필요로 하지 않습니다. 그러나 처분하기 위해서는 등기를 해야 합니다.

 

지상권 존속기간

1. 존속기간을 약정한 지상권

계약으로 지상권의 존속기간을 약정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못합니다. 

구 분		존속기간
1	석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때	30년
2	위의 1.이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때	15년
3	건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때	5년

 

2. 존속기간을 악정하지 않은 지상권

계약으로 지상권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 존속기간은 위 표의 최단존속기간으로 합니다. 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때에는 지상권은 건물(15년)의 소유를 목적으로 한 것으로 봅니다.

 

지상권자의 권리와 의무

지상권자의 권리

-토지를 사용 할 권리

-지상물을 소유할 권리

-지상물의 양도 및 담보제공 

-지상물의 매수청구권

 

지상권자의 의무

-지료(사용료) 지급의무

-사용 목적의 제한

-토지의 관리 의무

-토지의 원상회복 의무

 

지상권 소멸 사유

1. 약정된 기간 만료

지상권 설정 계약에 따른 기간이 만료되면 지상권은 소멸합니다.

2. 목적 달성 또는 불가능

지상권의 설정 목적이 달성되었거나, 설정 목적이 불가능해진 경우 지상권은 소멸할 수 있습니다.

3. 지상권자가 포기한 경우

지상권자가 자신의 지상권을 포기하는 경우, 지상권은 소멸합니다.

4. 지상권자의 의무 불이행

지상권자가 지료를 미납하거나 목적 외 사용을 지속하는 경우 등 의무를 다하지 않는 경우 토지 소유자는 지상권의 해지를 요구할 수 있습니다.

5. 시효에 의한 소멸

지상권자는 토지를 평온하고 공정하게 20년간 점유하면, 시효취득을 통해 지상권이 소멸할 수 있습니다.

 

지상물매수청구권

지상물 매수청구권은 지상권이 소멸한 후에 지상권자가 설치한 건물, 공작물 등 지상물을 매수할 수 있는 권리입니다. 지상권자가 지상물 매수청구권을 행사하면, 토지 소유자는 지상물을 매도해야 할 의무가 발생합니다.

 

민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

 

요약

경매에서 지상권이 설정된 토지를 낙찰받으면 지상권을 인수해야 하며, 이에 따라 매수인의 토지 사용에 제한이 발생합니다. 대부분의 경우 경매에서 지상권은 소멸하지만 특수한 경우 지상권이 인수될 수도 있어 경매 공고에 명시된 지상권인수, 소멸 여부를 잘 확인해야 합니다.

 

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