등기부 권리분석 '법정지상권' 이해하기

등기부 권리분석 '법정지상권' 이해하기

 

 

경매에서 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 법정지상권은 지상권과 유사하지만 토지 위의 건물을 소유자를 위해 법률규정에 의해 인정되는 권리입니다. 법정지상권에 대해 알아봅니다.

 

법정지상권

법정지상권은 동일한 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매 등 저당권 실행으로 소유자를 달리하게 된 경우 건물이 철거되지 않고 그 토지를 계속 사용할 수 있도록 법에서 정한 지상권을 말합니다. 법정지상권은 법률규정에 의해 당연히 성립하는 차이점이 있으나 그 권리를 처분하기 위해서는 등기가 필요합니다.

 

민법 제366조 (법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

법정지상권의 종류

1. 저당권 실행에 따른 법정지상권

토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지면, 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다.

2. 공유물 분할에 따른 법정지상권

토지와 건물이 공동 소유였으나 분할 과정에서 소유자가 달라지게 된 경우 성립할 수 있습니다.

3. 상속에 따른 법정지상권

상속으로 인해 토지와 건물이 각각 다른 상속인에게 귀속되면 성립할 수 있습니다.

 

법정지상권의 성립요건

1. 최초 저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재할 것

2. 토지와 건물이 동일인의 소유일 것

3. 경매로 토지와 건물이 다르게 될 것

 

 

법정지상권의 효력

1. 토지 사용 권리

건물 소유자는 토지를 사용하여 건물을 유지·관리할 수 있는 권리를 가집니다.

2. 존속 기간 보장

통상적으로 민법 280조(존속기간을 약정한 지상권)에 규정된 건물의 경제적 사용 기간 동안 효력을 유지합니다.

3. 지료 지급 의무

토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 지료를 청구할 수 있으며, 이는 당사자 간 협의로 결정됩니다.

4. 양도 및 승계 가능

법정지상권은 독립적인 재산권으로서 양도하거나 상속할 수 있습니다.

5. 건축 및 수리 권리

법정지상권자는 기존 건물을 유지·관리하기 위해 토지를 사용할 권리가 있습니다.

6.제한적인 목적으로 사용

토지를 건물 유지와 관리 목적에 한정해 사용할 수 있으며, 다른 용도로 사용하면 제한될 수 있습니다.

 

법정지상권의 소멸

1. 건물의 멸실이나 철거

2. 존속 기간의 만료

3. 토지 소유자와의 합의

4. 건물과 토지의 소유자가 동일해진 경우

5. 소멸시효에 의한 소멸(재산권 소멸시효 20년 적용)

 

관습법상 법정지상권

관습법상 법정지상권은 법정지상권 중 하나로, 법률에 명시되어 있지 않지만 오랜 기간 동안의 관습이나 실제 행위에 의해 성립된 지상권으로 대법원 판례를 통해 인정된 권리입니다.

 

법정지상권은 법률 규정에 의해 성립하는 것이며, 관습법상 법정지상권은 주로 오랜 기간 동안의 관행이나 관습에 의해 성립합니다. 관습법상 법정지상권도 건물 소유자가 일정 기간 동안 토지를 사용할 권리를 가집니다.

 

법정지상권과 관습법상 법정지상권 비교

구분	법정지상권	관습법상 법정지상권
성립근거	민법 제366조에 의한 자동 성립	오랜 관행 또는 관습에 의한 성립
법적 근거	민법 규정에 명시	관습법 및 판례
성립 요건	저당권 실행으로 토지·건물 소유가 분리될 것	매매, 상속 등으로 토지, 건물 소유가 분리될 것
사용범위	건물의 유지, 관리 목적에 한정	오랜 기간 사용된 방식이나 합의된 범위에 따라 다름
소멸 조건	건물 철거, 사용 종료, 소유자 동일화 등으로 소멸	건물 철거, 사용 중단 등으로 소멸
대표적 사례	경매 후, 건물 소유자가 기존 토지에서 계속 건물을 사용하고 있을 때	건물 소유자가 수십 년 동안 사용한 토지에 대해 법적 권리가 인정된 경우

 

요약

경매부동산에 법정지상권이 인정되면 건물로 인한 토지 사용이 제한됩니다. 경매부동산에서 건물이 존재하는데 토지만 입찰하는 경우 경매에 참여하기 전에 등기부, 현황조사, 판례 등을 통해 법정지상권의 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

 

등기부 권리분석 '지상권 ' 이해하기