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경매에서 '말소기준권리' 이해하기 경매에서 '말소기준권리' 이해하기  부동산 일반적인 거래는 매도인과 매수인 간의 자유로운 협의에 의해 계약이 이루어지며 등기부등본에 설정된 권리도 매도인이 해결한 후 소유권이전이 이루어지게 됩니다. 그러나 부동산 경매는 법원이 강제로 부동산을 매각하는 방식이기 때문에 부동산에 설정된 권리 중 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되며, 선순위 권리는 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 인수와 소멸을 결정하는 기준이 되는 말소기준권리에 대해 알아봅니다. 말소기준권리말소기준권리는 경매 부동산에 설정된 권리들 중 우선순위의 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리 보다 뒤에 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸되고 말소기준권리보다 우선하는 권리는 경매 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.  말소기준권리의 종류1. .. 2024. 11. 20.
권리분석의 의미와 임차인 권리분석 권리분석의 의미와 임차인 권리분석   부동산 거래를 할 때 가장 중요한 과정 중에 하나가 권리분석입니다. 부동산을 취득하거나 경매에서 낙찰받을 때 발생할 수 있는 법적, 경제적 위험을 최소화하기 위한 과정입니다. 부동산 경매에서 권리분석은 법적 리스크와 경제적 손실을 예방하기 위한 필수적이 작업으로 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 오늘은 등기부 권리분석에 대해 알아봅니다.  권리분석 권리분석은 부동산 거래에서 해당 물건에 설정된 권리를 검토하여 소유권 및 기타 권리 관계를 명확히 파악하는 과정으로 해당 부동산을 취득하거나 경매에서 낙찰받을 때 발생할 수 있는 위험을 사전에 파악하고 대응책을 마련하기 위함입니다. 권리분석은 부동산의 소유권 및 제한물권(근저당권, 전세권 등), 임.. 2024. 11. 20.
권리분석의 의미와 등기부 권리분석 권리분석의 의미와 등기부 권리분석  부동산 거래를 할 때 가장 중요한 과정 중에 하나가 권리분석입니다. 부동산을 취득하거나 경매에서 낙찰받을 때 발생할 수 있는 법적, 경제적 위험을 최소화하기 위한 과정입니다. 부동산 경매에서 권리분석은 법적 리스크와 경제적 손실을 예방하기 위한 필수적이 작업으로 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 오늘은 등기부 권리분석에 대해 알아봅니다. 권리분석의 개념권리분석이란 부동산에 설정된 다양한 권리관계를 법적, 경제적, 실무적으로 분석하여, 해당 부동산을 취득하거나 경매에서 낙찰받을 때 발생할 수 있는 위험을 사전에 파악하고 대응책을 마련하는 과정을 말합니다. 권리분석은 부동산의 소유권 및 제한물권(근저당권, 전세권 등), 임차권, 법정지상권 등 등기.. 2024. 11. 18.
부동산 경매 관련 용어 (3) 부동산 경매 관련 용어 (3)  경매공부를 하기 위해서는 민법상 부동산 관련 용어 및 민사집행법상 경매 관련 용어에 대한 이해가 있어야 합니다. 경매실무지침에 속하는 민사집행법상 경매 관련 용어 중 우선적으로 반드시 알아야 할 기본적인 경매 관련 용어에 대해 알아봅니다. 배당, 배당이의배당 배당이란, 부동산 등 압류된 재산이 강제집행 절차를 통해 매각된 후, 매각 대금을 여러 채권자들에게 법적 순위에 따라 분배하는 과정을 말합니다. 집행법원은 채권자의 채권 금액, 우선순위, 권리관계 등을 고려해 배당표를 작성하고 배당요구한 채권자와 이해관계인에게 열람하게 합니다. 배당이의 배당이의는 배당 절차에서 배당표에 대한 이의를 제기하는 것으로 배당표에 문제가 있다고 판단되면 채권자 또는 이해관계인이 집행법원에 이.. 2024. 11. 17.
부동산 경매 입찰 과정 부동산 경매 입찰 과정 법원 경매는 채무자가 빚을 갚지 못해 채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원이 채무자의 재산을 강제로 처분하여 매각 대금으로 채권자의 빚을 갚게 하는 과정입니다. 부동산 경매의 입찰 과정은 법원이 주관하며 투명하고 체계적으로 진행됩니다. 부동산 경매의 입찰 과정에 대해 알아봅니다.   1. 경매 공고 확인 법원은 해당부동산의 경매개시 공고를 하면 대법원 경매정보 사이트나  지역별 경매 전문 사이트에서 공고를 확인할 수 있습니다. 공고 내용에는 사건번호, 부동산 소재지, 감정가, 입찰기일 등이 명시됩니다. 2. 부동산 조사 및 권리분석 등기부등본을 열람하여 소유권, 저당권, 가처분, 유치권 등 권리 관계를 분석하고 입찰 전 실제 현장을 방문해 부동산 상태를 확인하고 예상되지 않은 문제.. 2024. 11. 16.
부동산 경매 관련 용어 (2) 부동산 경매 관련 용어 (2)  경매공부를 하기 위해서는 민법상 부동산 관련 용어 및 민사집행법상 경매 관련 용어에 대한 이해가 있어야 합니다. 경매실무지침에 속하는 민사집행법상 경매 관련 용어 중 우선적으로 반드시 알아야 할 기본적인 경매 관련 용어에 대해 알아봅니다.  매수신고인, 매수인매수신고인매각기일에 희망하는 물건의 최저매각가격에 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하고 경매에서 입찰서를 제출한 모든 사람을 말합니다. 경매 물건을 실제로 낙찰받은 상태는 아니며, 입찰 후 낙찰 여부가 결정되기 전까지의 상태를 의미합니다.매수인(낙찰자, 경락자) 경매에서 입찰 경쟁을 통해 최종적으로 물건을 낙찰받은 사람을 말하며 매수인은 입찰에서 최고가를 제시하여 낙찰을 받은 후, 잔금을 납부하면 해당 부동산의 소.. 2024. 11. 15.
부동산 경매 관련 용어 (1) 부동산 경매 관련 용어 (1)   경매공부를 하기 위해서는 민법상 부동산 관련 용어 및 민사집행법상 경매 관련 용어에 대한 이해가 있어야 합니다. 경매실무지침에 속하는 민사집행법상 경매 관련 용어 중 우선적으로 반드시 알아야 할 기본적인 경매 관련 용어에 대해 알아봅니다. 경매개시 결정등기 "경매개시 결정등기"는 부동산에 대한 경매 절차가 법원에 의해 개시되었음을 알리기 위해 등기부에 기록되는 등기를 의미합니다.  이는 채무자가 채무를 갚지 않아 채권자가 해당 부동산에 대해 강제 경매를 신청한 경우, 법원이 이를 승인하여 경매 절차를 시작하는 단계로 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생합니다. 경락, 낙찰, 매각경락, 낙찰, 매각은 경매에서 특정 입찰자가 가장 높은 금액을 제시해  해당 부동산을.. 2024. 11. 14.
법원 경매의 대상과 법적 절차 법원 경매의 대상과 법적 절차 법원 경매는 채무자가 빚을 갚지 못해 채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원이 채무자의 재산을 강제로 처분하여 매각 대금으로 채권자의 빚을 갚게 하는 과정입니다. 법원 경매는 아파트, 상가, 토지 등 주로 부동산을 대상으로 하며, 경매 절차는 법원의 관할 아래 법적 절차에 따라 진행됩니다. 법원 경매의 대상과 절차에 대해 알아봅니다. 법원 경매 대상 법원 경매의 대상은 법원에 의해 압류된 재산으로 부동산과 동산으로 구분됩니다. 대부분의 법원 경매는 부동산을 대상으로 하며, 부동산 경매는 주로 아파트나 주택 같은 주거용 부동산을 대상으로 많이 이루어지지만, 상업용 부동산과 토지, 공장, 창고 등도 부동산 경매대상이 됩니다. 부동산-주거용 부동산 (아파트, 주택, 오피스텔)-상업.. 2024. 11. 13.
부동산 경매의 종류 (강제경매, 임의경매) 부동산 경매의 종류 (강제경매, 임의경매)  부동산 경매는 부동산을 법적 절차를 통해 공개적으로 매각하는 과정으로  주로 부동산의 채권자(대출기관 등)가 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 경매를 통해 자산을 회수하려는 목적에서 이루어집니다. 경매 절차를 통해 부동산은 일반인에게도 공개 매각되며, 시장 가치보다 저렴하게 매입할 기회를 제공하기도 합니다. 부동산 경매의 종류에 대해 알아봅니다. 부동산 경매의 종류강제경매강제경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 법원에 경매를 신청하는 경우로 법원은 부동산을 경매에 부쳐 채권자가 해당 부동산 매각 대금을 받아 채무를 변제할 수 있도록 합니다.임의경매임의경매는 채무자가 부동산을 담보로 설정한 경우 채권자가 법원을 통해 경매를 신청하는 방식으로 주로 금융기.. 2024. 11. 12.
'부동산 경매' 이해하기(경매의 특징과 절차) '부동산 경매' 이해하기(경매의 특징과 절차) 채권을 회수하는 방법은 다양하지만 채무자와 협의가 되지 않을 경우 법적인 강제집행절차흫 진행하여 회수하게 됩니다. 강제집행 절차로 주로 저당권자가 담보 부동산을 압류하여 경매와 공매에 부치게 되는데 부동산 경기가 좋지 않을 때 부동산 경매 건수가 증가한다고 합니다. 부동산 경매에 대해 알아봅니다. 부동산 경매 부동산 경매란, 채무자가 빚을 갚지 못해 채권자가 법원에 강제집행을 신청하면, 법원이 채무자의 부동산을 공개 입찰에 부쳐 매각하고, 그 대금으로 채권자의 채권을 회수하는 절차입니다. 법원에서 진행이 되는 경매에는 집행권원에 의해 경매신청이 가능한 강제경매와 담보물권에 대해 경매신청을 하는 임의 경매가 있습니다.  부동산 경매의 주체1. 채권자 (경매 신.. 2024. 11. 12.
임대차기간 중 임대인 변경 시 임차인의 선택(전세보증보험 변경) 임대차기간 중 임대인 변경 시 임차인의 선택(전세보증보험 변경)  다주택자들의 경우 세금문제로 전세를 낀 상태에서 매매가 이루어지는 경우가 많습니다. 임대차기간 중 임대주택이 양도되는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 지위를 승계하거나 임대인의 지위승계에 이의를 제기할 수 있습니다. 임대차 기간 중 임대인이 변경되는 경우 임차인(세입자)의 선택에 대해 알아봅니다. 임대인 변경 시 임차인의 선택임대차기간 중 임대주택이 양도되는 임차인이  임대인 지위를 승계하는 경우 임대주택을 계속하여 사용·수익 할 수 있으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임대차계약해지와 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 1. 임대인 지위를 승계하는 경우새로운 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계하면, 기존 임차 계.. 2024. 11. 10.
부동산 시장의 '데드캣 바운스(Dead Cat Boune)' 부동산 시장의 '데드캣 바운스(Dead Cat Boune)'  경제의 장기 저성장을 예고하는 가운데 부동산 경기도 하락하면서 장기간 침체할 것이라는 전망이 있습니다. 하락전망 속에서 상반기에는 수도권 일부 지역에서 부동산 활발한 거래가 이루어지는 일시적인 반등 현상인 '데드캣 바운드'가  나타나고 있습니다. 부동산 시장의 데드캣바운스에 대해 알아봅니다.  데드캣 바운스(일시적 반등) 데드캣 바운스는 주로 금융 및 투자 분야에서 사용되는 용어로, 장기 하락세에서 일시적인 가격 반등이 발생하는 현상을 의미합니다. "죽은 고양이가 떨어지면 잠시 튕겨 올라가는 것처럼" 하락세 중에도 잠깐 반등하는 상황을 비유적으로 표현한 것입니다. 데드캣 바운스의 특징-일시적 반등 -투자 심리의 일시적인 변화 -장기적인 하락.. 2024. 11. 9.
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