부동산 경매 관련 용어 (2)

 

부동산 경매 관련 용어 (2)

 

 

경매공부를 하기 위해서는 민법상 부동산 관련 용어 및 민사집행법상 경매 관련 용어에 대한 이해가 있어야 합니다. 경매실무지침에 속하는 민사집행법상 경매 관련 용어 중 우선적으로 반드시 알아야 할 기본적인 경매 관련 용어에 대해 알아봅니다.

 

매수신고인, 매수인

매수신고인

매각기일에 희망하는 물건의 최저매각가격에 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하고 경매에서 입찰서를 제출한 모든 사람을 말합니다. 경매 물건을 실제로 낙찰받은 상태는 아니며, 입찰 후 낙찰 여부가 결정되기 전까지의 상태를 의미합니다.

매수인(낙찰자, 경락자)

경매에서 입찰 경쟁을 통해 최종적으로 물건을 낙찰받은 사람을 말하며 매수인은 입찰에서 최고가를 제시하여 낙찰을 받은 후, 잔금을 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득합니다. 매수인은 낙찰자와 동일한 의미로 사용됩니다.

 

최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인

최고가 매수신고인

경매에서 가장 높은 입찰가를 제시하여 낙찰받을 가능성이 가장 높은 사람입니다. 법원이 낙찰을 확정하면 이 사람이 경매 물건의 매수인(낙찰자)이 됩니다.

차순위 매수신고인

입찰에서 두 번째로 높은 금액을 제시한 사람으로, 낙찰 후보 2순위입니다. 최고가 매수신고인이 잔금을 납부하지 않거나 낙찰이 취소될 경우, 차순위 매수신고인이 낙찰자로 선정될 가능성이 있습니다.

 

법정매각조건, 특별매각조건

법정매각조건

민사집행법 등 관련 법률에 의해 모든 경매 물건에 기본적으로 적용되는 일반적인 매각 조건을 말합니다. 매수인의 권리·의무가 명확히 규정되어 있으며, 매각물건명세서와 경매 공고문을 통해 확인 가능합니다.

특별매각조건

특정 경매 물건에 대해 법원이 추가적으로 정한 특별한 조건을 말하고 법정매각조건과 함께 적용되며, 경매 공고문 및 매각물건명세서에 명시됩니다. 특별매각조건은 경매 물건별로 개별적으로 지정됩니다.

 

매수신청보증금

매수신청보증금은 경매에 참여하여 입찰하기 위해 제출해야 하는 금액으로, 입찰자는 통상 최저 입찰가의 10%(재매각의 경우 최저입찰가의 20%)에 해당하는 금액을 현금 또는 법원이 인정하는 보증수표로 제출해야 합니다.

 

매수신청보증금은 낙찰자로 확정되지 않은 경우, 경매 절차 종료 후  입찰표와 신분증을 제시하면 바로 반환을 받을 수 있고 낙찰자로 확정된 경우, 매수신청보증금은 잔금 납부 시 대금에 포함됩니다.

 

 

새매각, 재매각

새매각

경매에서 낙찰이 이루어졌으나, 법원의 결정 또는 절차상의 하자 등 낙찰자의 책임이 없는 사유로 매각이 무효가 되어 다시 경매가 진행되는 경우를 말합니다. 기존 입찰가와 동일하게 유지되고 매수신청보증금은 최저입찰가의 10%입니다.

재매각

낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 낙찰자의 귀책사유로 매각이 무효가 되어 다시 경매가 진행되는 경우를 말합니다. 기존 입찰가와 동일하게 유지되고 매수신청보증금은 최저입찰가의 20%입니다.

 

대금지급기일, 배당기일

대금지급기일(잔금납부일)

대금 납부 기한은 낙찰자가 경매물건의 잔금을 법원에 납부해야 하는 기한으로 일반적으로 낙찰 확정일로부터 30일 이내입니다. 잔금을 납부하면 법원에서 매각 허가 결정이 확정되고, 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있는 권리가 생깁니다. 

배당기일

경매를 통해 확보된 대금을 채권자들에게 배분하는 절차가 이루어지는 날짜로 법원은 경매 대금을 기반으로 배당표를 작성하고 배당기일을 지정하여 배당기일에 이해관계인들이 법원에 출석하여 배당절차를 진행합니다.

 

공탁, 교부청구

공탁

공탁은 채무자가 직접 채권자에게 채무를 이행하기 어려운 경우, 법원이나 공탁소에 금전, 유가증권, 물품 등을 맡겨 채무를 이행하는 절차입니다. 이를 통해 채무자는 법적 책임을 다한 것으로 인정받습니다.

교부청구

교부청구는 공탁된 물건이나 금전을 수령하기 위해 공탁물의 수령을 청구하는 절차입니다. 보통 채권자(또는 이해관계자)가 공탁소에 교부를 요청합니다.

 

배당요구

배당요구는 경매 또는 공매에서 낙찰된 매각 대금을 배분받기 위해 채권자가 일정 기간 내에 자신이 받을 금액을 법원에 요구하는 절차입니다. 이 과정에서 각 채권자는 자신의 채권이 얼마나 인정될 수 있는지 확인하고, 법원은 배당순위에 따라 낙찰 대금을 배분합니다.

 

배당요구를 할 수 있는 채권으로는   국세나 지방세와 같은 조세채권, 근저당권 등 담보물권, 일반채권 등이 있습니다. 

 

부동산 경매 관련 용어 (1)