상가 임대차의 '계약갱신요구권' 이해하기

상가 임대차의 '계약갱신요구권' 이해하기

 

 

임차인들이 계약을 연장하는 방법으로 합의에 의한 계약연장과 묵시적 계약연장 그리고 계약갱신요구권을 행사하는 방법이 있습니다. 상가임차인들에게 임대차 기간보장과 계약갱신요구권은 영업에 있어서 가장 중요한 문제 중에 하나입니다. 상가 임대차의 '계약갱신요구권'에 대해 알아봅니다.

 

상가임대차 ​계약갱신요구권

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약을 갱신하고 싶을 때 임대인에게 요구할 수 있는 권리입니다. 상가임차인이 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

​계약갱신요구권의 내용

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있고 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

갱신된 임대차는 전임대차와 동일한 조건이 적용되지만 보증금과 차임은 5% 내에서 증액할 수 있습니다. 이 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

 

 

계약갱신요구권의 효과

1. 상가 임차인이 갱신요구권을 행사하면 상가 건물주가 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 임대인이 정당한 사유로 거절하지 않는 한 곧바로 상가임대차 계약은 갱신됩니다.

 

2. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다.

 

3. 계약갱신요구권에 의하여 갱신된 상가임대차의 계약기간은 기존 상가임대차와 동일한 조건이고 계약갱신이 되더라도 전체 상가임대차 기간은 10년을 초과할 수 없습니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

계약갱신요구권의 거절 사유

1. 임차인이 3번 차임을 연체한 경우

2. 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우

5. 임차인이 상가건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 상가건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 상가건물을 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인은 임차인에게 갱신거절사유가 있어 갱신을 원치 않는 경우 갱신거절의 의사표시를 해야 갱신이 되지 않고 갱신거절의 의사표시를 하지 않고 방치하면 묵시적 갱신이 됩니다.

 

지역별 환산보증금 초과 시 계약갱신요구권 적용 여부

지역별 환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 경우에도 '상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)' 의 규정은 적용됩니다. 다만 제10조 제3항(차임등의 증감청구)은 적용되지 않으므로 갱신 시에 보증금과 차임 인상범위에는 제한이 없습니다.

 

요약

상가 임대차의 '계약갱신요구권'은 초기 투자비용이 들어간 상가임차인들에게 투자비용을 회수하기 위한 매우 중요한 문제에 속합니다.

 

임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 정당한 사유가 없으면 임대인은 갱신요구를 거절하지 못하기 때문에 2018년 10월 16일 이후에 계약한 임차인은 최대 10년의 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

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