상가 임대차의 '묵시적 갱신' 이해하기

상가 임대차의 '묵시적 갱신' 이해하기

 

 

 

상가건물임대차보호법은 지역별 환산보증금을 초과하지 않는 영세상인들을 보호하기 위한 특별규정입니다. 계약연장의 한 방법인 묵시적 갱신의 경우 지역별  환산보증금을 초과하지 않는 경우 상가임대차보호법의 묵시적 갱신을 적용하고 지역별 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법의 묵시적 갱신 규정이 적용됩니다. 상가임대차의 묵시적 갱신에 대해 알아봅니다.

 

상가 임대차의 묵시적 갱신

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

묵시적 갱신에는 민법에 따른 묵시의 갱신과 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신이 있습니다. 상가임대차보호법상 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

④ 임대인이 제1항의 기간 이내(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지)에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

 

상가 임대차의 묵시적 갱신 요건

1. 임대차기간이 만료되었을 것

묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.

2. 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

 

계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시적 갱신이 됩니다.

 

 

 

 

상가 임대차의 묵시적 갱신 효과

상가임대차의 계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 되며 임대차 존속기간은 1년으로 간주됩니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

④ 임대인이 제1항의 기간 이내(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지)에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

 

묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지

상가임대차의 묵시적 갱신이 되면 임차인은  언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다. 임대인이 해지 통고를 받고 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하여 임대차가 종료됩니다.

 

상가임대차보호법 제9조 (임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

⑤ 제4항의 경우(묵시적 갱신이 된 경우) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

지역별 환산보증금 초과 시 묵시적 갱신 적용 여부

상가임대차보호법은 지역별 환산보증금이 일정액 이내인 경우 적용이 되며 지역별 환산보증금 초과 시에는 민법의 묵시적 갱신이 적용됩니다.

 

민법 제639조 묵시의 갱신

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같아 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다.

 

임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생기고 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

 

제635조(기간의 약정 없는 임대차 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

 

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 

요약

상가임대차의 계약연장을 위한 묵시적 갱신은 지역별 환산보증금 이내인 경우 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 규정을 적용받고 지역별 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법의 묵시적 갱신 규정이 적용됩니다. 

 

 

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