주택 임대차의 '묵시적 갱신' 이해하기

주택 임대차의 '묵시적 갱신' 이해하기

 

 

주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인의 권리를 디테일하게 보호하고 있습니다. 세입자가 전월세 계약을 연장하는 방법에는 재계약을 하는 방법, 임차인이 갱신청구권을 행사하는 방법, 묵시적 갱신에 의한 방법 등이 있습니다. 주택 임대차의 묵시적 갱신에 대해 알아봅니다.

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주택임대차의 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 규정입니다.

 

묵시적 갱신 요건

1. 임대인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 않은 경우

 

2. 임차인은 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

묵시적 갱신이 성립하지 않는 경우

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

1. 갱신거절의 통지

임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

2. 계약조건 변경의 통지

임대차기간이 끝나면 계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

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묵시적 갱신의 효과

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 이때 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

묵시적 갱신된 임대차계약의 해지

주택임대차계약이 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

 

묵시적 갱신을 할 수 없는 경우

임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다. 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.

 

-임차인이 2기의 차임을 연체한 경우

-거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

-임대인의 동의 없이 전대(轉貸) 한 경우

-주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 

③ 2기(期)의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항(묵시적 갱신)을 적용하지 아니한다.

 

요약

주택임대차보호법의 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 상대방에게 의사표시를 해야 할 기간 (임대인은 6개월~2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지)에 아무런 말을 하지 않을 경우 자동적으로 계약이 갱신되는 규정입니다.

 

묵시적 갱신이 되면 종전계약과 동일한 계약이 되며 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 해지의사를 밝힌 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하기 때문에 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

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