상가건물임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선변제권' 차이

상가임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선변제권' 차이

 

 

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 제정된 법률입니다. 상가임차인이 가지는 보증금은 채권이므로 제3자에게 권리를 주장할 수 없지만 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우 담보물권자와 유사한 지위를 갖게 되어 제3자에게 대항할 수 있습니다. 상가임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 차이에 대해 알아봅니다.

 

대항력

대항력은 임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 제3자에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 제3자는 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자를 말합니다.

 

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계 한자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가임대차는 등기를 하지 않았다 하더라도 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 갖추었다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

대항요건

1. 상가건물의 인도

건물의 인도란 점유의 이전을 말하며, 이는 건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배를 이전하는 것을 말합니다. 점유의 이전은 현실의 인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도를 포함합니다.

 

2. 사업자 등록

사업자란 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며 개인이나 법인뿐만 아니라 비법인 사단, 재단도 포함하는 개념입니다.

 

대항력 효력발생 시기

대항력의 효력은 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 모두 갖춘 다음 날에 발생합니다. 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 계속 유지하고 있어야만 합니다.

 

건물의 인도와 사업자등록은 상가임대차보호법상 대항력의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건입니다.

 

 

우선변제권

우선변제권은 상가임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(인도+사업자등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 

 

제5조(보증금의 회수)

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

우선변제 요건

상가임대차보호법상 대항요건인 건물 인도와 사업자등록을 갖추고 계약서에 확정일자를 받은 날에 우선변제권의 효력이 발생합니다. 임차인은 대항력과 확정일자를 배당요구 종기 일까지 유지해야만 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있습니다.

 

임차인이 보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우 우선변제권이 유지될 수 없기 때문에 이런 경우 임차권등기명령신청제도가 있습니다.

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최우선변제권

최우선변제권은 보증금 일정 금액 이하의 소액임차인이 경매 등으로 소유권이 이전될 때, 다른 담보권자들보다 먼저 일정 금액을 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

최우선변제권은 임차보증금이 소액일 경우에 해당되며 임차인이 확정일자 없이도 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 갖추면 생기는 권리입니다. 

 

제 14조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다.

 

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

 

최우선변제 요건

1. 환산보증금이 지역별 한도액 이내

2. 경매개시결정기입등기 전 사업자등록 신청

3. 지역별 소액환산보증금 이내

4. 배당요구종기일까지 배당 요구

 

최우선변제 환산보증금 (2014.1.1~ 현재)

지역	환산보증금	최우선변제금
서울특별시	6천500만원	2천200만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천500만원	1천900만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만원	1천300만원
그 밖의 지역	3천만원	1천만원

 

요약

상가임대차보호법은 민법 임대차에서 보호되지 못하는 대항력과 우선변제권을 두텁게 하여 영세상인의 지위를 보호하기 위한 특별규정입니다. 상가임대차보호법상 우선변제권과 최우선변제권은 상가임대차법 시행령의 지역별 환산보증금 이내의 임차인에게만 적용이 됩니다.

 

 

주택임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선 변제권' 차이