주택임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선 변제권' 차이

주택임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선 변제권' 차이

 

 

민법의 임대차는 채권계약으로 계약의 상대방에게 권리를 주장할 수 있으나 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 없어 사회적 약자인 주택임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차보호법이 제정되었습니다. 임차인이 점유와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우 제3자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아봅니다.

 

​대항력

대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

대항 요건

주택의 인도 + 주민등록(전입신고)

​대항력 효력발생 시기

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 여기에서 “그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”는 것은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 의미입니다.

 

주택임대차보호법 제3조 (대항력등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

 

 

우선변제권

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

주택임대차보호법 제3조 (보증금의 회수)

②대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

우선변제권의 요건

우선변제권은 임차인이 ⓛ대항요건 (주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.

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최우선변제권

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.

 

③우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

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담보물권설정일	지 역	보증금의 범위	최우선변제금
2018.09.18~ 2021.05.10	서울특별시	1억1000만원이하	3,700만원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역,세종특별시,용인시,화성시	1억이하	3,400만원까지
	광역시,안산시,김포시, 광주시,파주시	6,000만원이하	2,000만원까지
	그밖의 지역	5,000만원이하	1,700만원까지
2021.05.11~	서울특별시	1억5000만원이하	5,000만원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별시,용인시,화성시, 김포시,	1억3000만원이하	4,300만원까지
	광역시,안산시,광주시,파주시, 이천시,평택시	7,000만원이하	2,300만원까지
	그밖의 지역	6,000만원이하	2,000만원까지

 

요약

임대차 계약은 등기를 하지 않아 제3자에게 임대차 내용을 주장하기 어렵습니다. 임차인의 지위를 보호하기 위해 주택임대차보호법에 의해 주택인도와 전입신고를 하면 대항력을 부여하여 제3자에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

임차인의 보증금을 보호할 수 있는 장치로 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 임차주택이 경매나 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

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