상가건물 임대차보호법의 의미와 보호 대상

상가건물 임대차보호법의 의미와 보호 대상

 

 

 

2002년 11월 1일부터 시행되고 있는 상가건물 임대차보호법은 민법의 임대차 규정에서 보호되지 못하는 경제적 약자인 영세임차인을 보호하기 위해 상위법인 민법의 특례를 규정한 것입니다. 상가건물 임대차보호법은 지역별 환산보증금 이내의 임차인을 보호대상으로 합니다. 상가임대차법의 의미와 보호대상에 대해 알아봅니다.

 

상가건물 임대차보호법의 의미

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 임대할 때 발생할 수 있는 문제를 공정하게 해결하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정된 법률입니다.

 

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 대해서는 민법보다 우선적으로 적용되고, 상가건물 임대차보호법에 없는 내용은 민법의 임대차 규정을 적용하게 됩니다 

 

상가임대차보호법 제1조(목적)

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 한다.

 

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

상가임대차법의 적용시점과 보호대상

상가임대차법 적용시점

2002년 11월 1부터 상가임대차보호법이 시행되어 해당 부동산의 등기부등본상의 선순위 담보물권이 상가임대차보호법 시행 이후에 설정된 시점을 기준으로 상가임대차보호법을 적용받습니다.

상가임대차법 보호대상

상가임대차보호법은 사업자등록이 되는 영업용 상가건물 등에 대해 2002년 11월 1일 이후 체결한 상가건물임대차 중 지역별로 정해진 환산보증금 일정액 이하에 적용이 됩니다.

 

1. 상가임대차법의 보호 대상이 되려면 영업을 위해 사용되는 장소가 건물로서 인정되어야 합니다. 미등기건물, 무허가건물, 가설건축물이나 부설건축물도 건물로 인정되는 경우 상가임대차법의 보호 대상입니다.

 

2. 상가건물'은 건축물의 종류나 등기 여부와 상관없이 건물이 영업에 이용되는 경우를 의미합니다. (건물로 간주하지 않는 셀프세차장, 옥외주차장 등은 제외)

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

 

3. 상가임대차법이 적용되려면 해당 건물이 사업자등록이 가능한 상태여야 합니다. 사업자등록이 불가능한 건물은 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 

 

4. 주거를 겸하는 상가인 경우 임대차의 주된 부분이 영업 목적으로 사용되어야 상가임대차법의 보호대상이 됩니다.

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위)

임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.

 

5. 법인도 상가임대차법에 적용될 수 있습니다. 법인도 사업자등록을 할 수 있기 때문에 주택임대차법과는 다르게 상가임대차법의 보호대상이 될 수 있습니다.

 

6. 상가임대차 적용 여부는 상가임대차보호법 시행령의 지역별 보증금(환산보증금) 이내인 경우 보호를 받을 수 있습니다.

 

지역별 환산보증금

상가임대차에서는 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 해당 법이 적용됩니다. 상가건물의 경우 주로 월세와 보증금을 혼용한 방식으로 임대계약이 이루어지기 때문에 환산보증금이라는 개념을 사용합니다.

 

보증금만 있는 경우에는 해당 금액을 기준으로 상가임대차보호법의 적용 여부를 판단하지만, 월차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임을 100으로 곱한 금액과 보증금을 더한 금액을 합산하여 적용 여부를 결정합니다.

 

환산보증금 계산식

=보증금 + (월세 x 100)

 

지역별 환산보증금 기준

상가임대차보호법 적용을 받으려면 담보설정일 기준 지역별 환산보증금의 범위 이내인 경우에 보호를 받을 수 있습니다.

 

지역 / 담보물권설정일	2014.1.1.~ 2018.1.25	2018.1.26 ~ 2019.4.1	2019.4.2 ~ 현재까지
서울특별시	4억원 이하	6억원 1천만원 이하	9억원 이하
과밀억제권역 및 부산광역시	3억원 이하	5억원 이하	6억원 9천만원 이하
광역시,안산,용인시,김포시,광주시,세종시,파주시,화성시	2억원 4000만원 이하	3억원 9천만원 이하	5억 4천만원 이하
기타지역	1억원 8천만원 이하	2억원7천만원 이하	3억원 7천만원 이하

 

요약

상가건물임대차보호법은 영세상인을 보호하기 위한 규정이므로 상가건물 임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는 지역별 환산 보증금 이하의 상가건물에 임차인이 영업행위를 하기 위한 사업자 등록이 가능한 전세나 월세 계약에 적용이 됩니다.

 

 

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