주택임대차보호법의 의미와 보호 대상

주택임대차보호법의 의미와 보호 대상

 

 

 

임대차에 관한 내용은 민법에서 규정하는 15가지 전형계약 중에 하나입니다. 임대차 계약은 채권계약이므로 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이 미흡하여 민법의 특별법으로 주택(상가) 임대차보호법을 제정하여 보완을 하고 있습니다. 주택임대차보호법의 의미와 보호대상에 대해 알아봅니다.

 

주택임대차보호법의 의미

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다.

 

임대차가 당사자간의 합의에 의한 계약이라 할지라도 임차인을 보호하기 위한 목적이다 보니 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없고 임차인에게 유리한 약정은 유효합니다. 

 

민법 제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

주택임대차보호법 제1조

민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 '민법'의 특별법으로 '주택임대차보호법'이 제정되었습니다.

 

주택임대차보호법 제10조

주택임대차는 당사자간의 합의에 의하여 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

주택임대차보호법의 적용

주택의 임대차 관계에 대해서는 주택임대차법 규정이 우선 적용되고 주택임대차법에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 '민법'의 임대차 규정이 적용됩니다.

 

임대차 계약의 내용은 계약당사자가 합의하여 자유롭게 정할 수 있지만 주택임대차보호법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

 

주택임대차보호법의 보호 대상

자연인

'주택임대차보호법'은 자연인인 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다.

 

외국인 및 재외국민 (재외동포)

1. '주택임대차보호법'의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 '주택임대차보호법'의 보호 대상이 될 수 없습니다.

 

2. 주택을 임차한 외국인이 주택을 인도받고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 '주택임대차법'의 보호 대상이 됩니다.

 

3. 재외국민이 장기체류할 경우 국내에 거소를 정하여 지방출입국과 외국인관서의 장에게 국내거소변경신고를 해야 하고 국내거소 변경신고를 한 경우 '주택임대차법'의 보호대상이 됩니다.

 

주민등록법 시행령 6조

외국인은 주민등록에 관한 신고 대신 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 된다.

 

출입국관리법 제31조 및 36조

90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인 등록을 하여야 하고 등록외국인이 체류지를 변경할 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다.

 

법인

1. 법인은 원칙적으로 '주택임대차보호법' 보호를 받지 못합니다. 법인이 '주택임대차보호법'의 보호를 받기 위해 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.

 

2. 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 '주택임대차보호법'의 보호대상이 됩니다

 

3. '중소기업기본법'에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층, 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자체단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도 받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

③중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

요약

주택임대차법은 대한민국 국적을 가진 임차인을 보호하기 위한 규정이지만 외국인이 체류지 변경신고를 했거나 외국인 등록 후 국내거소변경신고를 하면 예외적으로 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 

 

법인은 원칙적으로 주택임대차법의 보호대상이 되지 않지만 주택사업을 목적으로 설립된 한국주택토지공사 등과 특수 목적의  중소기업이 직원의 이름으로 주민등록을 마친 경우 예외적으로 주택임대차법 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

'주택임대차보호법'(주임법)의 주요 내용

 

주택임대차보호법의 의미와 적용 범위