주택임대차보호법의 의미와 적용 범위

주택임대차보호법의 의미와 적용 범위

 

우리나라 가구의 절반에 가까운 세대가 집을 임차하여 거주하는 세입자의 지위에 놓여 있다는 통계가 있습니다. 세입자는 집주인에 비해 상대적으로 열악한 지위에 놓일 수밖에 없어 세입자들의 주거안정과 지위를 보호하기 위해 민법의 특별법으로 제정된 것이 주택임대차 보호법입니다. 주택임대차보호법의 의미와 보호받을 수 있는 적용대상에 대해 알아봅니다.

 

주택임대차보호법의 의미

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다.

 

민법 제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위하여 '민법'의 특별법으로 '주택임대차보호법'이 제정되었습니다.

 

주택임대차보호법 제10조

주택임대차는 당사자간의 합의에 의하여 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

다만 판례에 의하면 주택임대차보호법 규정에 위반하는 약정이라도 모두 무효한 것은 아니고 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효합니다.

 

 

 

주택임대차보호법의 적용 범위

주택의 임대차

1. '주택임대차보호법'은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우 적용되고, 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 

주택임대차보호법 제2조(적용범위)

이 법은 주거용 건물(이하 '주택'이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 또한 같다.

 

2. 주거용 건물의 해당여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 판단합니다. '주거용 건물' 여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

 

3. 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 '주택임대차보호법'의 적용대상이 되지 않습니다.

 

4. 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 경우에도 '주택임대차보호법'이 적용됩니다.

 

미등기 전세

'주택임대차보호법'은 전세권등기를 하지 않은 전세계약 (채권적 전세)에도 적용됩니다.

 

주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용)

주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차보증금"으로 본다.

 

'민법'에 따른 임대차 등기

'주택임대차보호법'은 '민법'에 따라 임대차등기를 한 주택의 경우에도 임대차에서 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다.

 

일시 사용을 위한 임대차

숙박업자와 투숙객의 숙박계약과 같이 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 '주택임대차보호법'이 적용되지 않습니다.

 

제11조(일시사용을 위한 임대차)

이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다

 

요약

주택임대차보호법은 세입자의 주거안정과 지위보장을 위해 제정된 세입자를 위한 특별규정입니다. 민법의 임대차 규정으로는 세입자의 권리를 보호하기 어려운 면이 많아 이를 보완하기 위하여 '민법'의 특별법으로 '주택임대차보호법'이 제정되었습니다.