주택 임대차의 '계약갱신요구권' 이해하기

주택 임대차의 '계약갱신요구권' 이해하기

 

 

 

세입자가 전월세 계약을 연장하는 방법에는 당사자 합의에 의해 연장하는 방법, 갱신청구권을 행사하는 방법, 묵시적 갱신에 의한 방법 등이 있습니다. 임차인은 주택임대차보호법에 의해 주택 임대차 기간을 1회에 한해 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 주택 임대차의 '계약갱신요구권'에 대해 알아봅니다.

 

주택임대차의 계약갱신요구권

계약갱신요구권은 주택임대차보호법에 의해 임대인이 계약갱신을 원하지 않아도 임차인이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있는 권리입니다.

 

묵시의 갱신 혹은 합의에 의한 갱신으로 인한 계약연장은 계약갱신요구권 사용에 해당하지 않고 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 정당한 사유가 없으면 수용해야 합니다.

 

계약갱신요구권 내용

주택임대차보호법에 따른 '묵시적 갱신' 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은  정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

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임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금은 5% 범위에서 증감할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6조(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

 

제7조(차임 등의 증감청구권) 

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

 

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

 

계약갱신요구권 행사 방법

계약갱신요구는 임대인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 합니다.

계약갱신요구의 효과

계약갱신요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년이며 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생합니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임(월세)과 보증금은  5%의 범위 내에서 증가될 수 있습니다.

 

계약갱신요구권 거절사유

1. 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우

2. 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우

5. 임차주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 주택 멸실로 임차 목적을 달성하지 못할 경우

7. 주택의 철거나 재건축을 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

제6조의 3(계약갱신 요구 등)

⑤임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

​요약

주택임대차보호법상 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인에게 명확하게 입증 가능한 방법으로 의사표시를 해야 합니다.

 

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