'전월세 법정전환율'과 '전월세 시장전환율' 차이 활용

'전월세 법정전환율'과 '전월세 시장전환율'

 

임대차 시장에서 전세와 월세 간의 선택이나 전환을 고려할 때 전세대출금리와 전월세전환율이 유용하게 활용이 됩니다. 최근 전세대출 금리 상승과 전세사기 문제 등으로 인해 월세비중이 늘어나고 전세에서 월세로 전환하는 경우들이 있습니다. 전세에서 월세로 전환할 때 활용되는 '전월세 법정전환율'과 '전월세 시장전환율'에 대해 알아봅니다. 

 

전월세 법정전환율

'전월세 법정전환율'이란 '월차임 전환율'이라고도 하며 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 이 비율을 사용하여 전세금을 월세로 바꿀 때, 어느 정도의 월세를 받아야 하는지 계산할 수 있습니다.

 

전월세 법정전환율은 한국은행 기준금리에 일정한 가산율을 더하여 결정되며 「주택임대차보호법」에 따라 주택 전월세전환율의 상한선이 정해져 법적인 규제를 받고 있습니다. 

 

주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의 2 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의 2 제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

 

2024년 주택 '전월세 법정전환율'

전월세 법정전환율은 ①대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율(10%) ②한국은행 기준금리(현 3.5%)와 대통령령으로 정하는 이율(2%) 중에서 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 주택의 2024년 법정 전월세 전환율은 연 5.5%입니다.

 

전월세 법정전환율 계산

전월세 법정전환율 = (월세 ×12) / 전세보증금 

 

전월세 법정 전환율의 활용

전월세 법정 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 주로 활용되며 임대차 계약에서 세입자를 보호하기 위한 목적으로 사용됩니다.

계약 갱신 시 임차인 보호

임대인이 전세를 월세로 전환하려 할 때, 법정 전환율은 임차인을 보호하는 최소 기준 역할을 합니다. 

법적 분쟁 시

임대차 계약과 관련된 법적 분쟁이 발생할 경우, 법정 전환율은 법원이나 조정위원회에서 참고하는 기준이 됩니다. 

계약서 작성 시

임대차 계약서에 전세를 월세로 전환할 가능성을 명시할 때, 법정 전환율을 기준으로 작성할 수 있습니다. 

 

 

전월세 시장전환율

전월세 시장전환율은 전세를 월세로 전환할 때 실제 거래에서 적용되는 비율을 말하며, 법적으로 정해진 전월세 법정전환율과는 달리, 시장에서의 수요와 공급, 지역의 특성 등을 반영하여 형성됩니다.

 

시장전환율을 결정하는 요인

지역별 수요와 공급

부동산의 위치와 해당 지역의 주택 수요와 공급 상황이 시장전환율에 큰 영향을 미칩니다. 수요가 높은 지역에서는 전환율이 낮아지는 경향이 있고, 반대로 수요가 적은 지역에서는 전환율이 높을 수 있습니다.

대출금리

일반적으로 금리가 높아지면 시장전환율도 상승하는 경향이 있습니다. 이는 임대인이 전세금으로 얻을 수 있는 이자 수익이 증가함에 따라 월세로의 전환 요구가 높아지기 때문입니다.

부동산 가격 상승률

부동산 가격이 급등하는 지역에서는 전세보다는 월세 선호도가 높아지며, 이는 시장전환율을 낮추는 요인이 됩니다.

주택 공급 부족

공급부족으로 임대료가 빠르게 상승하는 지역에서는 전세보다는 월세로 전환하려는 수요가 증가할 수 있습니다.

정책의 변화

임대차보호법의 변화, 세제 혜택 등 정부의 부동산 관련 정책이 시장전환율에 영향을 줄 수 있습니다.

 

전월세 시장전환율 계산

시장전환율 = (월세 ×12) / 전세보증금

 

전월세 시장전환율의 활용

임대조건 설정

임대인과 임차인이 전세에서 월세로 전환할 때 적정한 월세 수준을 결정하기 위해 사용합니다

부동산 투자 분석

투자자들은 특정 부동산의 수익성을 분석할 때 시장전환율을 활용합니다.

임대 시장분석

부동산 전문가나 중개업자들이 특정 지역의 임대 시장 동향을 분석할 때 시장전환율을 활용합니다.

 

요약

임대차 시장에서 전세에서 월세, 월세에서 전세로 전환할 때 활용하는 것이 전월세 법정전환율과 전월세 시장전환율입니다.

 

법정 전환율은 임차인을 보호하기 위한 최소한의 기준으로 사용되고, 시장 전환율은 현실적인 거래 조건을 결정하는 데 주로 활용됩니다. 임대차 계약 시 이 두 가지를 모두 고려하여 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

 

통계청 '지역별 전월세전환율' KOSIS

주택임대차보호법상 '전월세 전환율'

상가건물임대차보호법상 '전월세 전환율'