상가건물임대차보호법상 '전월세 전환율'

상가건물임대차보호법상 '전월세 전환율'

 

금리가 상승하면서 자금조달이 어려워짐에 따라 임대차시장에서 전세보다는 월세계약이 더 활발해집니다. 상가임대차의 경우에도 보증금을 줄이고 월세 금액을 높이는 방식의 계약이 많이 일어나고 기존에 전세를 살고 있는 사람과 전세보증금이 많은 상가 임차인도 대출이자 부담 때문에 전세를 월세로 전환하는 경우가 많습니다. 상가건물임대차보호법상 전월세 전환율에 대해 알아봅니다.

 

상가임대차보호법상 전월세 전환율

상가 전월세전환율은 상가의 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 비율을 말하는데 상가건물임대차보호법 시행령에 전월세전환율 상한이 규정되어 있습니다. 이는 지역별 환산보증금이 일정금액을 초과하는 상가임대차에는 적용하지 않습니다.

 

상가건물임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

1.'은행법'에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

 

상가임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제12조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할 2푼을 말한다.

② 법 제12조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.

 

월차임 전환 시 산정률 기준(2024년)

상가임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환 시 적용되는 비율은 아래의 2가지 경우 중 더 낮은 비율을 적용합니다.

 

1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 (12%)

2. 한국은행 기준금리(3.5%)+대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율(4.5배) = 15.75%

 

두 가지 중에서 낮은 비율을 적용하기 때문에 2024년 상가건물임대차보호법상 전세에서 월세로 전환하는 전월세 전환율은 12%가 됩니다.

 

월세에서 전세로 전환할 경우에는 상가건물임대차보호법상 상한 규정이 없어서 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정할 수 있습니다.

 

 

2024년 상가 임대차 전월세 전환율 계산 

월세=전세보증금 ×전월세전환율 / 12

전세보증금 2억 인 상가를 월세로 전환할 경우 전월세 전환율이 12%이면 월세는 200만 원이 됩니다. (2억 × 0.12 / 12 = 2,000,000원) 

 

전월세 전환율이 필요한 경우

1. 임대차 계약 체결

상가를 임대할 경우 임대인과 임차인은 월세와 전세보증금 결정할 때 전월세전환율을 통해 월세를 정확하게 계산할 수 있습니다.  

2. 재무 분석 및 예산 수립

상가 운영에 대한 재무 계획을 수립하고   매달 필요한 지출을 정확히 예측하기 위해 전월세 전환율이 사용됩니다.

3. 부동산 투자 평가

상가에 대한 투자 수익률을 평가할 때 전월세 전환율을 이용하여 임대 수익률을 산정합니다. 높은 전환율일수록 월세 수익이 높아지므로 투자 수익률이 높아집니다.

4. 임대료 인상 및 조정

기존 계약 갱신 할 때 혹은 상가 임대료를 조정할 때, 현재의 전환율을 고려하여 합리적인 조정안을 마련할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권과 전월세 전환율

지역별 환산보증금 이내의 상가임대차와 환산보증금을 초과하는 상가임대차 모두 '상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)'의 규정은 적용됩니다.

 

다만 환산보증금 이내의 상가임대차의 경우 5% 이내에서 보증금을 증액할 수 있지만 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에는 보증금 증액 상한이 적용되지 않아 갱신 시에 보증금과 차임 인상범위에는 제한이 없습니다.

 

계약갱신요구권

상가 임차인은 임대차기간이 만료 6개월~1개월 전까지 사이에 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신된 임대차는 전임대차와 동일한 조건이 적용되며 보증금과 차임은 5% 내에서 증액할 수 있습니다.

 

전월세 전환율 상한

상가건물임대차보호법상 전월세 전환율은 기준금리 x 4.5% 로 설정됩니다. 전월세 전환율을 초과하는 보증금과 차임의 증액은 효력이 없습니다.

 

조정된 전월세 전환율

전월세 전환율에 따라 계산된 월세 금액이 상가임대차보호법상 상한을 초과한다면, 임대인은 해당 상한에 맞추어 월세를 조정해야 합니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

①임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

요약

상가건물임대차보호법상 전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환할 경우에만 적용이 되고 월세에서 전세로 전환할 경우에는 임대차보호법상 규정이 따로 없어 임대인과 임차인이 시장전환율에 따라 합의한 비율을 적용하면 됩니다.

 

상가임대차보호법의 적용을 받는 지역별 환산보증금 이내의 상가임대차의 경우 전월세상환율에도 불구하고 갱신계약 시 보증금과 차임은 5% 내에서 증액할 수 있지만 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우 보증금 인상 상한 규정이 없어 전월세 전환울을 기준으로 서로 합의해서 정할 수 있습니다.

 

 

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