역월세 계약과 역월세 지급방식 · 이자율

역월세 계약과 역월세 지급방식 · 이자율

 

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금리상승의 영향으로 부동산 경기가 부진하고 부동산 가격이 하락하는 상황에서 전세가도 하락하면서 역전세와 깡통전세 상황이 발생하고 있습니다. 전세계약 갱신 시 집주인이 임차인의 보증금을 반환하는데 어려움을 겪게 되어 집주인이 전세보증금의 차액만큼 임차인에게 역월세로 지급하는 계약을 합니다. 역월세와 역월세 지급방식, 이자율에 대해 알아봅니다.

 

역전세

부동산 가격이 하락하면서 전세 계약 시점보다 만기에 전세가격이 하락하여 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워지는 상황을 말합니다.

 

기존 전세금 》 현재 전세금

 

역전세 상황에서 임차인들은 갱신 시 이사를 생각하게 되고 임대인은 공실을 막기 위해 임차인과 역월세 계약을 할 수 있습니다.   

 

깡통전세

깡통전세는 처음 계약 시부터 집값 자체가 전세보증금보다 낮거나 집값이 하락하여 집값이 전세가 보다 낮아져서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말합니다. 

 

현재 집 값 《 현재 전세금

 

깡통전세는 부동산 입지가 좋지 않은 빌라, 다세대, 연립 등에서 주로 발생하고 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다.

 

역월세 

역월세는 집값과 전세값이 모두 떨어지는 역전세 상황에서 전세보증금을 온전히 돌려주지 못해 차액에 대해임대차 기간 동안 임대인이 세입자에게 이자 형태로 돈을 지급하는 것을 말합니다.

 

부동산 하락장이 계속되는 가운데 갱신계약 시 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에서 임대인은 공실을 막고 임차인은 이자부담을 덜기 위해 역월세 계약을 받아들여 재계약을 하게 됩니다.

 

역월세 발생 원인

역월세는 주로 부동산 시장의 하락, 자산 가치 보호, 재무적 필요, 재개발 계획 등 여러 가지 원인에 의해 발생하지만 부동산 경기의 하락으로 임대인은 공실 위험을 줄이고 임차인은 이자부담을 덜기 위해 주로 역월세 계약을 하게 됩니다. 

 

부동산 시장 하락

부동산 시장이 하락하면 수요가 줄어들어 임대 공간의 공실이 증가합니다. 임대인은 공실을 줄이기 위해 임차인에게 역월세 계약을 제시하게 됩니다.

자산 가치 보존

부동산 가치가 하락하는 상황에서 공실 상태를 유지하는 것보다 일부라도 공간을 활용하는 것이 자산 가치 보호에 유리할 수 있습니다.

부동산 관리 및 재무 전략

부동산 소유자가 세금 공제를 받거나 재무 계획을 고려하여 역월세 계약을 체결할 수 있습니다. 

재개발 및 재건축 계획

재개발이나 재건축 계획이 있는 부동산에서는 개발이 시작되기 전 임대 공간을 단기적으로 활용하기 위해 역월세 계약을 체결할 수 있습니다.

 

 

역월세 지급 방식

역월세는 임대인이 임차인에게 일정 금액을 지급하는 형태이므로, 지급 방식은 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 다양하게 설정될 수 있습니다.

 

1. 정기 지급

매달 정해진 날짜에 역월세를 지급하는 방식으로 매월 일정한 날짜에 지급하거나,  3개월마다 한 번 지급하는 분기별 지급, 그리고 매년 한 번 지급하는 연별 지급 방식이 있습니다.

2.  비정기 지급

특정 조건이 충족될 때 지급하는 조건부 지급방식과 임차인의 성과나 특정 결과에 따라 역월세를 지급하는 성과기반 지급방식이 있습니다.

3. 일시불 지급

계약 시작 시 한 번에 전체 역월세 금액을 지급하는 일시불 지급방식과 계약 종료 시 또는 특정 시점에 전체 역월세 금액을 지급하는 후불 지급 방식이 있습니다.

 

역월세 산정기준

역월세를 산정하는 기준은 전세자금대출 이자율 또는 전월세 전환율을 반영하게 되는데 둘 다 비슷한 수준이어서 주택의 경우 연 5~7% 선에서 임대인과 임차인이 합의를 하게 됩니다.

 

전세자금 대출금리 기준

현재의 전세가와 비교하여 보증금 차액만큼의 이자를 월세 형태로 지급합니다. 이자율은 임차인의 전세자금 대출금리를 기준으로 양측이 합의를 하게 됩니다.

전월세 전환율 적용

전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말하는데 '월차임 전환율' 또는 '보증금월세환산율'이라고도 합니다.

 

주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 = 10%

2. 한국은행 기준금리(현 3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(2%)=5.5%

 

전월세 전환율은 위의 2가지 중에서 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 2024년 주택의 법정 전월세 전환율은 연 5.5%입니다.

 

2024년 전월세 전환율​

2024년 전월세 전환율 (기준금리 3.5%)
전세에서 월세로 전환	5.5%(주택)	12%(상가)

 

요약

역월세 계약은 임차인이 임대인에게 월세를 지급하는 방식과 달리 여러 가지 특수한 원인에 의해 임대인이 임차인에게 일정 금액을 지급하는 방식입니다.

 

최근 부동산 경기 하락으로 역전세 상황에서 임대인이 임차인에게 보증금 차액에 해당하는 금액을 전세자금 대출금리나 전월세 법정전환율을 적용하여 역월세로 지급하고 있습니다.