주택임대차보호법상 '전월세 전환율'

주택임대차보호법상 '전월세 전환율' 

 

 

금리인상기에는 전세대출 금리가 오르고 전세대출받기가 어려워질 경우 임차인들은 월세나 반전세를 선택하게 되고 전세대출금리가 낮아지면 전세수요가 많아지게 됩니다. 전세와 월세를 선택하는 것은 전세대출금리 및 전월세전환율과 밀접한 관계가 있으며 최근 전세사기 문제 등으로 인해 월세비중이 늘어나고 있습니다. 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 주택 임대차보호법상 전월세전환율에 대해 알아봅니다. 

 

주택임대차보호법상 '전월세 전환율'

'전월세 전환율'이란 '월차임 전환율'이라고도 하며 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 이 비율을 사용하여 전세금을 월세로 바꿀 때, 어느 정도의 월세를 받아야 하는지 계산할 수 있습니다.

 

전월세전환율은 일반적으로 금융 시장 금리, 주택 시장 상황, 정책적 요인 등에 따라 변동되며 「주택임대차보호법」에 따라 주택 전월세전환율의 상한선이 정해져 있습니다. 

 

주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의 2 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의 2 제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

 

전월세 전환율(월차임 전환 시 산정률)은 아래의 2가지 중에서 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 법정 전월세 전환율은 아래의 2가지 중 낮은 비율입니다.

1)대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 = 10%

2)한국은행 기준금리(현 3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(2%)=5.5%

 

전세금을 월세로 전환하는 공식

월세 = 전세금 × 전월세전환율 / 12

 

 

전월세 전환율이 필요한 경우

1. 전세에서 월세로 전환할 때

임차인이 전세계약을 월세계약으로 변경하려는 경우, 전월세전환율을 사용하여 적정한 월세 금액을 산정할 수 있습니다.

2. 월세에서 전세로 전환할 때

임대인이 월세를 전세로 변경하려는 경우에도 전월세전환율을 사용하여 적정한 전세금액을 산정할 수 있습니다

3. 임대료 인상 또는 갱신 시

계약 갱신 시 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 전월세전환율을 참고하여 임대료를 합리적으로 조정할 수 있습니다.

4. 재산세 및 소득세 계산 시

부동산을 임대하는 경우, 임대 소득에 대한 세금을 계산할 때 전월세전환율이 사용될 수 있습니다.

5. 금융 기관에서 대출 평가 시

금융기관이 부동산 담보 대출을 평가할 때, 전월세 전환율을 사용할 수 있습니다. 이는 대출 가능 금액과 상환 조건을 결정하는 데 도움이 됩니다.

 

계약갱신청구권과 전월세 전환율

계약갱신청구권

임차인이 계약 기간이 끝난 후에도 1회의 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 이는 임대인이 특별한 사유가 없는 한 거부할 수 없으며 갱신된 계약에서 임대료 인상률은 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.

전월세전환율 상한

주택임대차보호법상 주택 전월세전환율은 기준금리 + 2.0% 로 설정됩니다. 전월세 전환율을 초과하는 인상액은 효력이 없습니다.

조정된 전월세전환율

전월세전환율에 따라 계산된 월세 금액이 법적 상한을 초과한다면, 임대인은 해당 상한에 맞추어 월세를 조정해야 합니다.

 

2024년 전월세 전환율

전월세 전환율은 보통 임대료를 인상할 때나 보증금 일부를 월세로 전환할 때 주로 적용됩니다. 계약갱신청구권에 따른 임대료 인상률 상한과 전월세전환율이 충돌하는 경우 5% 인상률 상한이 우선 적용됩니다.

 

주택임대차보호법 시행령 제2조 (월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례)

제9조 제2항의 개정규정은 2020. 9. 29.(개정일) 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

 

1. 전월세 전환율은 아래의 2가지 중에서 낮은 비율인데, 낮은 비율은 5.5%입니다.

-대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 : 10%

-한국은행 기준금리 (3.5%) +대통령령으로 정하는 이율 2% : 5.5%

 

2. 보증금 일부를 월세로 전환할 경우 계산방법

전세금 2억 원 중 1억 원만 보증금으로 하고, 나머지 1억 원을 월세로 전환하여 받고 싶다면, 월세로 전환하려는 보증금 1억 원에 2024년 전월세전환율 상한 0.055를 곱한 후 12로 나누면 됩니다. 즉 전환하기 전 임대료가 전세금 2억 원이었다면 반전세로 전환한 후 임대료는 보증금 1억 원에 월세 42만 원(1억 원/12 X 0.05)이 됩니다.

 

주택임대차보호법상 '전월세 전환율'에 관한 규정은 강행규정이므로 이를 초과한 월세는 무효이고 세입자는 초과된 부분을 납부할 의무가 없고, 이미 지급한 것은 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제10조(강행규정)

①이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

②임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

또한 주택임대차 갱신청구 시 전월세전환율이 보증금 인상률 상한인 5%를 초과할 경우에 법적 상한이 우선적용됩니다.

 

 요약

한국부동산원에 따르면, 2024년 4월 전국 오피스텔 월별 전월세 전환율은 6.11%로 집계되었는데 전월세 전환율이 높을수록 전세가에 비해 월세가가 높다는 뜻입니다.

 

주택임대차보호법상 전월세전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 혹은 월세에서 전세로 전환할 때  전월세전환율을 참고하여 임대료를 합리적으로 조정할 수 있습니다. 

 

 

상가건물임대차보호법상 '전월세 전환율'