보증금 지키는 '확정일자'와 '전세권 설정등기'의 차이

보증금 지키는 '확정일자'와 '전세권 설정등기'의 차이

 

 

최근 몇 년간 부동산 경기의 부진으로 전세사기와 깡통전세 등으로 인해 세입자들이 보증금을 회수하지 못한 사레가 급증하면서 전세보증금을 지킬 수 있는 방안에 대한 세입자들의 관심이 어느 때보다 커지고 있습니다. 세입자들이 보증금을 지키는 대표적인 방법으로 확정일자, 전세권설정등기 그리고 전세보증보험을 가입하는 것입니다. 확정일자와 전세권설정 등기의 차이점에 대해 알아봅니다.

 

확정일자와 전세권 설정등기

전세권 설정등기

전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는 제도입니다.

확정일자 제도

 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 주택임대차보호법상 제도입니다. 

 

 

확정일자와 전세권 설정등기 차이

임차인이 확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정 등기를 한 것처럼 물권적 지위를 얻어 경매의 배당절차에서 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득하게 됩니다.

1. 집주인의 동의여부

확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없이 신속하고 간편하지만 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 반드시 필요하고 비용이 발생합니다.

2. 우선변제권행사를 위한 대항요건

확정일자부 임차인은 보증금을 우선변제를 받기 위해서는 반드시 대항요건 (전입신고와 인도)을 갖추어야 하지만 전세권 등기는 대항요건이 필요치 않습니다.

3. 보증금반환을 지체할 경우 경매신청권

확정일자만 갖춘 임차인의 경우에는 경매청구권이 없으므로 보증금반환청구소송에 의한 확정 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있지만 전세권설정등기의 경우에는 경매청구권이 있어 바로 경매신청을 할 수 있습니다.

4. 경매절차에서 배당요구

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 배당요구 종기일이전에 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

5. 대지부분에 대한 배당 여부

확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금을 포함하여 우선배당을 받을 수 있으나 주택에만 전세권 등기를 한 경우에는 대지의 환가대금에서는 우선배당을 받을 수 없습니다.

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다만 집합건물인 경우에는 매수인은 전유부분에 해당하는 대지사용권도 함께 취득하게 되므로 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있습니다. 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성 )

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 달리 정한 때는 그러하지 아니하다.

 

확정일자와 전세권설정등기 비교

구 분	전세권 설정등기	확정일자
경매신청권	있음	없음
대항요건	불필요	필요
배당요구	불필요	필요
대지대금 포함여부	불포함(집합건물은 포함)	포함

 

요약

확정일자와 전세권 설정등기는 세입자의 보증금을 지키는 대표적인 방법입니다. 채권인 임대차의 불리한 지위를 보장하기 위해 주택임대차보호법상 임차인이 대항력과 확정일자를 받은 경우 전세권과 같은 물권적 지위를 부여받아 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

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