'상가건물임대차보호법'과 '민법 임대차'의 비교

'상가건물 임대차보호법'과 '민법 임대차'의 비교

 

 

 

상가건물 임대차보호법은 민법의 임대차규정에서 보호되지 못하는 경제적 약자인 영세임차인을 보호하여 임차인의 경제생활 안정을 도모하기 위해 상위법인 민법의 특례를 규정한 것이고 상가건물 임대차보호법에 없는 내용은 민법의 임대차 규정을 적용하게 됩니다. '민법상 임대차'와 '상가건물 임대차보호법'의 차이를 비교해 봅니다.

 

'상가건물 임대차보호법'과 민법 임대차'의 차이

적용대상

민법의 임대차규정은 상가건물 임대차 중 대통령령으로 정한 지역별 환산보증금을 초과하거나 일시 사용하기 위한 임대차에 적용되고 상가임대차보호법은 사업자등록이 되는 영업용 상가건물 등에 대해 지역별로 정해진 환산보증금 일정액이하에 적용이 됩니다.

 

우선변제권과 최우선변제권

민법의 임대차에는 우선변제권과 최우선변제권의 규정이 없으나 상가건물 임대차보호법에는 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권과 최우선변제권이 인정되고 담보물권 설정일자에 따른 지역별 우선변제권의 범위와 최우선변제액에 대해서도 대통령령으로 정하고 있습니다.

 

대항력의 취득

상가임대차보호법의 대항력

상가건물 임대차는 등기를 하지 않았다고 하더라고 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 대항력을 취득하여 법적인 보호를 받습니다.

민법의 대항력

임차인이 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기를 해야 하고, 이를 등기한 때로부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

임대차 존속기간

상가임대차보호법의 임대차 존속기간

임대차의 존속기간은 최소 1년이 보장됩니다. 기간의 정함이 없거나 1년 미만인 경우에는 1년으로 보고 임차인은 1년 미만의 유효함을 주장할 수 있습니다.

민법의 임대차 존속기간

민법의 임대차 존속기간은 당사자의 약정에 따라 약정한 기간이 만료될 때까지입니다.

 

 계약갱신요구권

상가임대차보호법의 계약갱신요구권

전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

민법의 계약갱신요구권

민법에는 계약갱신요구권 규정이 없으므로 당사자의 약정으로 계약갱신청구가 가능합니다. 

 

 

차임 증감청구

상가임대차보호법의 차임증감청구

경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단될 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인의 증액청구는 차임 또는 보증금의 5% 내에서만 가능합니다.

민법의 차임증감청구

상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다.

 

묵시의 갱신

상가임대차보호법의 묵시의 갱신

임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다.

민법의 묵시의 갱신

임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용, 수익 하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

묵시의 갱신 이후 해지통고

상가임대차법의 묵시의 갱신 이후 해지통고

임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없으나 임차인은 1년 이내라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이  그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약은 해지됩니다.

민법의 묵시의 갱신 이후 해지통고

묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지됩니다.

 

경매 또는 공매 시 보증금반환

상가임대차법의 경, 공매 시 보증금반환

경매 또는 공매 시 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 (최)우선변제권 부여됩니다.

민법의 경, 공매 시 보증금반환

상가건물이 경매 또는 공매에 들어갈 경우, 보증금 회수가 어렵습니다.

 

'민법상 임대차'와 '상가건물 임대차보호법' 비교

구분	민법규정	상가임대차보호법
대항력 취득	임대차등기를 하고 등기한 때	건물의 인도와 사업자등록 신청한 다음날부터
임대차 존속기간	당사자의 약정기간이 만료된 때	기간의 정함이 없거나 1년미만인 경우에는1년으로 보고 임차인은 1년미만의 유효함을 주장할 수 있음
계약갱신 요구권	계약갱신청구권 규정이 없고 당사자의 약정으로 갱신청구 가능 (토지임차인에게만 일부 인정됨)	전체임대차기간 10년을 넘지 않는 범위내에서 임대차 만료 6개월전부터 1개월전까지 계약갱신을 요구할 수 있음.
차임증감 청구	사정변경에 의한 임대인.임차인 양당사자의 증감 청구를 할 수 있고 증액청구금액은 제한 없음	사정변경에 의해 양당사자는 증감청구를 할 수 있다. 다만 임대인의 증액청구는 차임 또는 보증금의 5%내에서 가능.
묵시의 갱신과 해지 통고	상당한 기간 동안 미통지시 1년간 기존 계약조건과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다. 계약갱신 이후 양당사자의 통지로 중도해지 가능하고 임대인이 통지 시 6개월, 임차인이 통지 시 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생함	계약만료 6개월부터 1개월 전까지 미통지시 1년간 기존 계약조건과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다. 계약갱신 이후 임대인은 중도해지 불가하고 임차인은 통지후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생함.
경공매시 보증금반환	상가건물이 경(공)매에 들어갈 경우 보증금회수 불가능	경(공)매시 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 (최)우선변제권 부여

 

요약

상가건물임대차보호법의 경우 지역별 환산보증금 이내의 영세 상인을 위한 규정이기 때문에 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. 지역별 환산보증금이 초과하는 상가 임차인의 경우에도 계약갱신요구권과 권리금 회수기회보호 등의 규정은 '상가건물임대차보호법'의 적용을 받는 경우도 있습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법(상임법) 주요 내용