상가임대차(상가건물임대차보호법) 권리금 계약

상가임대차(상가건물임대차보호법) 권리금 계약

 

 

상가임대차 계약에서는 보증금과 차임 외에도 권리금이 있습니다. 상권이 좋고 활성화된 상가의 경우 권리금은 높게 책정이 됩니다. 권리금은 임대차 계약 만료 시 기존임차인과 새로운 임차인간의 문제이지만 권리금 회수 문제로 임대인과 분쟁을 겪기도 합니다. 상가임대차 권리금 계약에 대해 알아봅니다.

 

권리금과 권리금 계약

권리금은 상가를 임대하는 과정에서 기존 임차인이 새로운 임차인에게 상가의 영업가치, 고객, 입지 등의 경제적 이익을 제공하는 대가로 받는 금전을 말하며 권리금을 지급하기로 한 계약을 권리금 계약이라고 합니다.

 

다만 임대차 목적물인 상가건물이 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 (전통시장은 제외) 또는 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 상가건물임대차보호법상 권리금 적용대상에서 제외됩니다.

 

상가임대차법 제10조의 3(권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

권리금의 종류

영업 권리금

기존 상인이 쌓아온 영업 노하우나 고객층 등의 무형 자산에 대한 금액을 말합니다.

시설 권리금

상가 내 인테리어, 집기 등 기존 시설물에 대한 대가를 말합니다.

바닥 권리금

상가의 입지나 지역적 이점에서 발생하는 가치에 대한 대가를 말합니다.

 

 

권리금의 회수 대상

권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다.

 

권리금 회수기회 보호

임대인은 정당한 이유 없이 임차인이 계약 종료 전에 권리금을 받고자 하는 새로운 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있도록 방해하지 않아야 하며 이를 위반할 경우 임대인이 손해배상을 해야 할 수 있습니다.

 

상가임대차법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위(금지행위)를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

임대인의 금지행위

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

임대인의 정당한 거절사유

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인의 손해배상책임

임차인이 권리금을 회수하려고 새로운 임차인을 구해 임대인에게 소개했으나, 정당한 사유없이 새로운 임차인과의 계약을 거절하거나 계약을 방해한 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

임차인의 정보제공 의무

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 신용 상태, 자금 능력, 영업 계획, 업종 등의 정보를 제공하여야 합니다. 임차인이 새로운 임차인의 정보를 임대인에게 제공하지 않거나 불충분한 정보를 제공 시 임대인은 계약을 거절할 정당한 이유가 생길 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

요약

상가임대차 계약은 임대인과 임차인 간의 계약이지만 권리금 계약은 기존임차인과 신규임차인간의 별도로 이루어지는 계약입니다. 상가임대차법상 임차인의 권리금회수보호 규정이 있다고 하더라도 전임차인에게 권리금을 지급한 임차인은 임대차 계약 시 권리금회수에 관한 약정을 하는 것도 안전한 방법입니다.