전세보증보험(전세보증금 반환보증) 임대인 변경 신청

 

전세보증보험(전세보증금 반환보증) 임대인 변경 신청

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부동산 경기 부진으로 인해 역전세, 전세사기 등으로 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황들이 급증하여 전세보증보험 가입이 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 전세보증보험 가입한 주택이 매매 등의 이유로 집주인이 바뀌는 경우 세입자들은 보증기관에 임대인 변경신청을 해야 합니다. 임대인 변경신청에 대해 알아봅니다.

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전세보증보험 변경이 필요한 경우

전세계약은 당사자, 임대차 목적물, 전세금, 계약기간 등으로 구성되며 전세보증보험 변경은 보증의 대상이 되는 임대차계약의 주요 내용이 변경되는 것을 말합니다.

 

1. 임대인 변경 시

2. 임대차 계약 갱신 또는 연장 시

3. 보증금 금액 변경 시

4. 임차목적물 변경 시

5. 새로운 임대차계약서 체결

 

​전세보증보험에서 임대인의 지위

 

 

전세보증보험에서 임차인은 전세보증금채권을 보증기관에 양도하기 때문에 임대인은 계약만료 시 보증금을 돌려주어야 하는 전세금반환채무의 채무자에 해당되고 임대인이 바뀔 경우 채무자가 변경되게 됩니다.

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주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

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변경된 집주인은 기존 집주인이 가졌던 임대인의 지위를 승계하게 되고 기존 집주인의 전세금반환채무는 변경된 집주인에게 이전됩니다. 

 

 

임대인 변경 시 임차인의 선택

임대차기간 중 임대주택이 양도되는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 임대주택을 계속하여 사용·수익 할 수 있으며 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임대차 계약해지와 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

1. 임대인 지위를 승계하는 경우

당사자간 임대차계약을 다시 체결할 필요가 없고 종전에 받은 확정일자와 우선변제권이 유지되어 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 바뀐 임대인에게도 주장할 수 있습니다. 기존임대인의 보증금반환채무는 변경된 임대인에게 이전됩니다.

 

2. 임대인 변경에 이의제기 하는 경우

임차인이 임대인 지위 승계를 원치 않으면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차계약을 해지하면서 기존 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인의 보증금반환채무는 그대로 종전 임대인이 부담합니다.

 

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다 64615 판결

임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

 

임대인 변경 신청

변경된 집주인은 임대인의 지위를 당연 승계하지만 임차인이 이의를 제기하면 임대인의 지위가 승계되지 않습니다. 임대인 변경에 이의제기를 하지 않을 경우 임차인에게는 임대인 변경 시 통지의무가 있습니다.

 

임대인 변경신청은 전세보증보험을 가입한 보증기관에 신청을 해야 하고 임대인 변경 신청이 있으면 보증기관은 추후 구상금 청구를 위해 새로운 임대인에게 채권양도 통지를 해야 합니다.

 

임대인 변경신청을 하지 못한 경우

임대인이 임차인에게 알리지 않고 전셋집을 매매하여 임대인 변경 사실을 몰라 임대인 변경을 신청하지 못했다 하더라도 '주택임대차보호법 제3조(대항력 등)'에 의해 변경된 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 세입자가 전세보증보험으로부터 보호를 받을 수 있습니다.

 

임대인 변경 시 신청서류

-변경된 임대차 계약서

-새로운 임대인의 신분증 사본

-소유권 이전 등기부등본

-기존 전세보증보험 증권

 

요약

전세사기 문제로 인해 대부분의 세입자들이 전세보증보험이 가능한 주택을 선호하고 있습니다. 집주인이 세입자가 있는 상태에서 집을 매매할 경우 세입자가 계속거주를 할 경우 기존임대인의 보증금반환채무는 변경된 임대인에게 이전되고 보증기관에 임대인 변경신청을 하면 전세보증보험의 보호를 받을 수 있습니다. 

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전세보증보험('전세보증금 반환보증') 가입대상과 가입거절 사유

 

전세보증보험 ('전세보증금 반환보증') 지급 거절 사유