전세보증보험 ('전세보증금 반환보증') 지급 거절 사유

전세보증보험 ('전세보증금 반환보증') 지급 거절 사유

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부동산 경기 하락으로 인한 역전세와  전세사기 등으로 인해 세입자들의 전세보증금 회수가 어려워지면서 전세보증보험 (전세보증금 반환보험) 가입에 대한 관심이 어느 때보다 높습니다. 세입자들이 전세보증보험을 가입 후 보증사고가 나면 보증기관으로부터 보즘금을 돌려받아야 하는데 보증기관이 보증금 지급을 거절하는 경우도 있습니다. 전세보증보험 지급거절 사유에 대해 알아봅니다.

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전세보증보험 (전세보증금 반환보증)

임차인이 전세 계약이 끝났을 때 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 보증보험사를 통해 보증금을 대신 돌려받을 수 있는 제도로 임대인의 파산, 재정 문제 또는 보증금 반환 거부 등의 위험으로부터 임차인을 보호하기 위함입니다.

 

전세보증보험가입을 위해서는 지역별 전세금의 범위와 임대차 기간 등 일정한 요건이 충족되어야 하고 전세보증보험보증사고가 발생하여 보증기관이 전세금을 대신 반환하게 될 경우 일정한 요건에 해당되지 않는 경우 보증금 지급을 거절하고 있습니다.

 

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전세보증보험 지급 거절 사유

1. 임대차 계약 관련 문제

임차인이 계약 내용을 위반했거나 불법적인 계약을 체결한 경우 등과 같이 전세 계약 자체에 문제가 있을 경우, 전세 계약이 종료되었음에도 임차인이 임대인과의 합의 없이 계속 거주하는 등 계약상의 문제가 있는 경우 보험 지급이 거절될 수 있습니다.

 

2. 보험료 미납과 보험 갱신 미신청

전세보증보험에 가입한 이후, 보험료를 정해진 기한 내에 납부하지 않았거나 보증보험의 보호를 계속 받고 싶은 경우에는 전세기간연장과 관계없이 보증보험의 갱신을 신청해야 하는데 보증보험 갱신 신청을 하지 않았다면 연장된 전세기간에 대하여 전세보증보험 지급이 거절됩니다.

 

3. 보험 계약 자체의 무효

임차인이 고의로 허위 정보를 제공하거나 임대인과의 사기성 계약을 체결한 경우,  전세 계약 자체가 무효로 판단될 경우, 보험사가 이를 근거로 지급을 거절할 수 있습니다.

 

​4. 대항력 및 우선변제권 상실

세입자가 주택임차권등기 완료 전에 주민등록을 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실한 경우, 보증기관이 대위변제금 구상 전에 세입자가 주택임차권등기를 말소한 경우 전세보증보험 지급이 거절됩니다.

 

5. 잔금날 등기이전이나 근저당이 설정된 경우

세입자가 잔금을 치르고 바로 전입신고를 하더라도 다음날 오전 0시부터 대항력은 발생하지만 소유권 변동 효력과 근저당권은 접수일부터 발생하므로 세입자는 새로운 소유자나 근저당권자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

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주택임대차보호법 제3조(대항력등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

6. 전세금반환채권 양도의 효력과 이중양도 문제​

전세보증보험 가입 시 세입자가 보증기관에 전세금반환채권을 담보로 양도하는데, 이러한 채권양도가 유효하려면 '집주인의 동의나 통보'를 해야 합니다.  만약 집주인 동의도 못 받고, 집주인에게 통보도 안 됐다면, 채권양도 효력이 없게 되어 전세보증보험 이행이 거절됩니다.

 

민법 제450조 지명채권 양도의 대항요건

① 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다.

 

보증기관의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 전세금반환채권을 제3자에게 이중으로 양도하거나 질권을 설정하는 등 담보로 제공한 경우 전세보증보험 이행이 거절됩니다.

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보증기관의의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 제3자로부터 전세금반환채권에 관하여 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령 등을 받게 된 경우 전세보증보험 이행이 거절됩니다.

 

7. 세입자의 통지의무 위반

세입자가 보증기관에 아래의 사실을 알리지 않은 경우에 전세보증보험 지급이 거절될 수 있습니다

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-임대인 또는 임차인 변경

-임대인 또는 임차인의 주소 변경

-보증사고의 발생

-보증사고 사유의 소멸

-전세계약이 종료된 경우

-주택에 관한 경매, 공매에 관한 통지받은 경우

-집주인에 대한 파산, 회생절차 등으로 통지를 받은 경우

 

8. 전세금과 관련 없는 채무

전세보증보험기관은 전세금을 보호해 주는 것이므로 전세금과 관련이 없는 채무에 관한 이행청구는 거절됩니다.

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-임대인이 전세금을 지체하여 발생한 지연손해금

-임차인의 과실로 증가된 채무

-가입 당시의 보증 조건과 달라져 증가된 채무

-필요비, 유익비 상환 채무

-별도의 이면계약서에 따라 발생한 채무

 

9. 전세보증보험 반환 절차 미비

세입자는 전세보증보험을 통해 전세금을 반환받기 위해서 전세보증보험 반환 절차를 거쳐야 하는데, 전세보증보험 반환절차가 제대로 이행되지 않은 경우 전세보증보험 지급이 거절됩니다.

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-전세계약 종료되지 않은 경우

-임차권등기명령을 받지 못한 경우

-기한 내에 보증보험을 청구하지 못한 경우

 

10. 임대인의 변제능력

임대인이 보증금을 반환할 수 있을 만큼 충분한 재산을 보유하고 있을 경우 보증기관은 임대인의 재산을 통해 먼저 보증금을 반환받을 수 있다고 판단하여 보증금 지급을 거절할 수 있습니다.

 

마무리

최근 역전세와 전세사기 문제로 전세금반환보증 가입의 중요성이 부각되고 있으나 전세보증보험가입 자체가 거절되거나 보증보험에 가입이 되었다 하더라도 보증사고 후 전세보증금 지급이 거절되는 경우가 생깁니다. 전세보증금 반환보증 가입 시 보험금 지급이 거절되는 사유에 대해 확인을 해야 합니다.

 

 

전세보증보험('전세보증금 반환보증') 가입대상과 가입거절 사유