상업용 부동산 '오피스 · 상가 수익률' 계산

상업용 부동산 '오피스 · 상가 수익률' 계산

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코로나 이후 고금리로 인한 부동산 시장의 불황은 전 세계적인 현상입니다. 아파트 미분양뿐만 아니라 특히 상업용 부동산의 미분양, 공실 문제는 분양시장에서의 골칫거리에 속하고 있는 가운데 상업용 부동산의 분양을 촉진하기 위한 다양한 분양 판촉제도가 진행되고 있습니다. 상가 부동산의 수익률에 대해 알아봅니다.

 

부동산 투자의 유형

수익형 부동산

수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 원룸, 호텔 등. 월세나 임대료 등 정기적인 수익을 얻는 것에 중점을 둔 투자로 자산 가치 상승에 대한 기대보다는 안정적인 현금 흐름을 중시합니다.

차익형 부동산

차익형 부동산은 아파트, 주택, 토지 등. 부동산의 가격 상승으로 인한 자산 가치를 증가시키는 데 중점을 둔 투자로 향후 자산가격이 상승하면 매각이익을 내는 유형입니다.

 

상업용 부동산과 수익형 상업용 부동산

상업용 부동산은 비즈니스 용도로 사용되는 부동산을 의미하고, 수익형 상업용 부동산은 투자 수익을 목표로 하는 상업용 부동산입니다.

상업용 부동산

상업용 부동산은 사무실, 상점, 쇼핑몰, 레스토랑, 호텔 등과 같이 비즈니스 활동을 목적으로 사용되는 부동산을 말합니다.

수익형 상업용 부동산

수익형 상업용 부동산은 사무실 건물, 쇼핑몰, 오피스텔, 물류센터 등 투자자의 수익을 목표로 하는 상업용 부동산으로 주로 임대료 수익을 통해 수익을 창출합니다.

 

상업용 부동산 투자 시 고려할 점

상업용 부동산은 수익성을 추구하기 때문에 부동산자체보다 위치와 상권의 중요성이 강조되고 상권에 따라 부동산 가치가 결정됩니다.

1. 위치

교통 편의성, 유동 인구, 인근 상업 활동, 경쟁 업체의 위치 등 부동산의 위치가 임대 수요와 수익성에 큰 영향을 미칩니다

2. 임대 수익 및 임대 계약 

현재 및 예상 임대 수익을 평가하고 수익성에 영향을 미치는 현재 임차인과의 임대 계약 조건을 검토합니다. 

3. 운영 비용

수익에 영향을 미치는 관리비, 세금, 유지보수 비용 등 예상 운영 비용을 정확하게 계산하여 평가합니다. 

4. 건물 상태와 유지보수

건물의 노후화 정도와 관리 상태는 장기적인 수익성에 영향을 미칠 수 있어 건물의 물리적 상태를 점검하고 필요한 유지보수 및 수리 작업을 고려합니다

5. 시장 동향

경제 성장률, 지역 개발 계획, 인구 변화 등 지역 부동산 시장의 현재 동향과 미래 전망을 분석하여 투자 가치를 평가합니다.

6. 법적 규제 

부동산의 사용과 가치를 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 해당 지역의 건축 규제, 용도 변경 규제, 세금 정책 등을 확인합니다.

 

 

상가 수익률

상가수익률은 상가를 통해 얻는 수익을 투자 금액으로 나누어 계산하는 비율입니다. 상가 투자자들의 예상 수익률의 주요 기준으로 정기예금금리를 적용하는 경우가 많습니다. 

 

상가수익률 계산

상가수익률(%)= (연간임대수익 / 총투자비용) ×100 

 

연간 임대 수익

연간 임대 수익=월 임대료 ×12

총투자비용

상가 구입 가격, 취득세, 부동산 중개수수료 등 초기 투자 비용을 모두 합친 금액

 

상가수익률 계산 1

대출 있을 경우

상가 매매가격: 5억 은행, 금리 4% 대출 60%(3억), 보증금 5천/월세 200만 원

연간임대수익= (200만 원-120만 원) x12개월

총투자비용= 5억-1200만 원-5000만 원

상가수익률= (960만 원 ÷ 43800만 원) x 100% =2.19%

대출 없을 경우

상가수익률=2400만 원÷45000만 원=5.3%

 

상가수익률 계산 2

상가매매가격 2억, 취득세 및 기타 비용 1,000만 원, 중개수수료 500만 원, 월임대료 200만 원

연간임대수익=200만 원 × 12개월

총투자비용=2억 원+1,000만 원+500만 원

상가수익률=(2,400만 원 / 2억 1,500만 원) ×100=11.16%

 

​상업용 부동산 투자수익률 추세

 

'한국부동산원 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 2020~21년 상업용 부동산 투자수익률은 분기별 1%대로 연 4%대 수준을 평균적으로 유지하고 있습니다.

 

2023년에는 임대수익률은 분기당 1%로 종전과 유사하나, 매각이익을 의미하는 자본수익률은 2023년 2분기 기준 0.02% 수준으로 사실상 제로에 가깝게 나타납니다.

 

요약

금리인상에 따른 대출금리의 상승으로 상업용 부동산 수익률은 떨어지고 공실 상가가 늘고 있습니다. 그러나 수익형 부동산의 대부분이 상업용 부동산에 속하기 때문에 상업용 부동산 투자 시 수익을 내기 위해서는 투자 조건을 고려하여 선택을 하는 것이 좋습니다.