전세보증사고와 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 이행청구

전세보증사고와 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 이행청구

 

 

​최근 부동산 경기의 부진으로 역전세와 전세사기 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 급증하였습니다. 그나마 전세보증보험을 가입한 경우 집주인 대신하여 보증기관으로부터 보증금을 회수할 수 있는데 보증사고 발생 시 전세보증보험 이행청구 절차에 대해 알아봅니다.

 

​전세보증사고

전세보증사고는 임대인의 재정적 어려움이나 부동산 경기 변동으로 인해 임대인이 전세 계약이 만료된 후에도 임차인에게 전세 보증금을 반환하지 못하는 상황을 말합니다.  

 

전세보증사고의 유형

임대인의 자금 부족으로 보증금 반환 불이행

부동산 가격이 하락하거나 임대 시장이 침체된 경우 임대인이 대출금 상환이나 다른 재정 문제로 인해 전세 보증금을 돌려주지 못해서 발생합니다.

집이 경매나 공매에 넘어간 경우

임대인의 재정 문제로 인해 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우 보증사고가 생길 수 있습니다.

임대인의 파산 또는 사망

임대인이 파산하거나 갑작스럽게 사망할 경우에도 보증금 반환이 지연되거나 불가능해질 수 있습니다.

임대인의 불법행위

임대인이 다수의 임차인을 대상으로 사기를 치거나, 의도적으로 보증금을 반환하지 않는 경우입니다.

다중 근저당 설정

임대인이 해당 부동산에 여러 차례 근저당을 설정해, 전세보증금보다 선순위의 채권자들이 먼저 배당을 받는 경우입니다.

 

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전세보증보험 반환 절차

1. 전세계약 종료 후 보증금 반환 요청

전세 계약이 기간만료나 임대차 계약해지로 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요청하고 임대인이 반환 기한 내에 보증금을 돌려주지 않을 경우, 전세보증보험 이행청구 절차를 시작할 수 있습니다.

 

2. 임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 임차인이 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황에서 임대인에게 압박을 주고, 임차권 등기 후 이사를 가더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

3. 임차권등기명령 결정문 받기

임차권등기 명령 신청 후 임차권등기명령 결정문을 받으면 등기부에 임차권 등기 되고 거주하지 않아도 법적인 권리를 보장받게 되며 그때 보증기관에 이행청구를 할 수 있습니다. 

 

4. 보험사에 전세보증보험 이행청구

임차권등기명령 결정문을 받으면 즉시 보증기관에 보증이행청구 신청을 합니다. 이행청구를 하기 위해서는 이행청구서, 전세계약서 사본, 주민등록등본, 임대인에게 반환을 요구한 기록, 계약 종료 통보서 등을 보험사에 제출하여야 합니다.

 

5. 보험사의 이행청구 심사 및 조사 

보험사는 제출된 서류를 바탕으로 사건을 심사합니다. 이 과정에서 임대차계약의 종료되었는지 여부, 임대인의 재정 상태와 해당 부동산의 상황에 대한 조사가 이루어질 수 있으며 임차인에게 추가적으로 필요한 서류 제출을 요구할 수 있습니다.  

 

6. 주택명도 및 대위변제금 수령

보험사의 심사가 완료되고 이행청구가 승인되면, 보험사는 임차인에게 보증금을 대신 지급하게 되는데 이때 세입자는 명도 및 퇴거 예정 확인서를 제출하고 집주인에게 주택을 명도해야 합니다.

 

7. 보험사의 구상권 행사

보험사가 임차인에게 보증금을 반환한 후, 보험사는 임대인에게 구상권을 행사하여 임차인 대신 지급한 금액을 회수하려고 합니다. 이는 보험사와 임대인 간의 법적 문제로 진행되며, 임차인에게는 영향을 미치지 않습니다.

 

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전세보증보험 가입 후 주택이 경매된 경우에는 대항력 있는 세입자는 계속 거주할 것인지 아니면 배당을 받고 퇴거할 것인지 선택할 수 있습니다. 세입자가 배당에 참여하였지만 전세금 전액을 받지 못한 경우에는 수령하지 못한 보증금에 대해 보증이행청구를 할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조의 5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

전세보증보험 이행청구 기간

세입자가 보증금 반환을 요청한 후 30일 이상 반환이 되지 않은 경우 이행청구가 가능하며 전세보증금 반환 이행청구 기간은 전세 계약 종료 후 1년 이내에 청구해야 합니다. 세입자의 이행청구 후 보험사의 심사와 조사가 이루어지며, 30일에서 60일 내에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

요약

최근 부동산 경기 하락으로 세입자의 보증금을 반환하지 못한 전세보증사고로 인해 보증기관의 대위변제 금액이 엄청나다고 합니다. 전세보증보험이 가입된 경우 보증사고 시 전세보증보험 반환 절차에 대해 숙지를 해 두는 것이 필요합니다.

 

전세보증보험('전세보증금 반환보증') 가입대상과 가입거절 사유

전세보증보험 ('전세보증금 반환보증') 지급 거절 사유