공시지가 · 공시가격 · 공시지가(공시가격) 활용

공시지가와 공시가격 · 공시지가(공시가격) 활용

 

 

부동산을 소유하고 있거나 부동산을 구매하려는 사람들은 각종 세금을 고려하여야 합니다. 부동산 관련 세금을 산정하는 데 있어서 기준이 되는 것이 토지의 공시지가와 건물의 공시가격입니다. 공시지가와 공시가격은 부동산 관련 세금뿐만 아니라 보상금 산정, 담보대출, 각종 복지수급대상자 선정 등에도 중요한 기준이 기준이 됩니다. 공시지가와 공시가격, 공시지가(공시가격)의 활용에 대해 알아봅니다.

 

공시지가

공시지가는 정부가 매년 토지의 가치를 조사하고 평가하여 알려주는 단위 면적 당 토지의 표준가격을 말합니다.  공적으로 발표하는 토지가격입니다.

 

공시지가는 세금 부과, 보상금 산정, 각종 공공요금 산정 등의 기준으로 활용되며, 특히 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등과 밀접한 관련이 있습니다.

 

공시지가의 종류

표준지공시지가

전국의 대표적인 표준지(대표성이 있는 토지 56만 필지)에 대해 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 국토교통부에서 발표하는 표준토지의 단위 면적당 적정가격을 말합니다. 표준지 공시지가는 개별 공시지가 산정에 참고자료로 사용됩니다.

개별공시지가

관할 시장, 군수, 구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 성질을 고려하여 일정한 비율을 곱하여 산정한 후  결정 및 공시하는 개별토지 단위면적당 적정가격을 말합니다.

 

공시지가의 활용

1. 부동산 관련 세금 부과

재산세, 종합부동산세(농어촌특별세), 양도소득세, 상속 및 증여세 산정하는 기준이 됩니다. 

2. 토지 수용 및 보상

국가나 공공기관이 도로나 철도, 공원 등의 공공사업을 위해 토지를 수용할 때 보상금 산정의 기준이 됩니다.

3. 공공요금 산정과 복지 대상자 판단

공시지가는 의료보험료 부과기준이 되며 기초연금 자격, 기초생활보호대상자 선정, 근로장려금 신청 판단기준 등 복지대상자 선정의 기준이 됩니다.

4. 부동산 거래 시 참고 자료

공시지가는 부동산 거래 시 매매가격이나 임대가격 산정 시 중요한 참고 자료로 사용되며 실거래가를 검증하는 자료가 될 수 있습니다.

5. 담보 대출

공시지가는 금융기관에서 부동산을 담보로 대출을 실행할 때, 대출 한도를 설정하는 기준이 됩니다.

6. 용도 지역 및 도시 계획 결정

정부나 지자체는 도시 계획을 수립하거나 개발 예정지의 토지 가격을 측정할 때 공시지가가 기준으로 사용될 수 있습니다.

 

 

공시가격

공시가격은 주택이나 건물의 시장 가치를 평가하여 정부가 공적으로 발표하는 가격입니다. 주택, 아파트, 오피스텔 등 부동산에 대한 과세와 복지 자격 산정, 대출 한도 결정 등 다양한 용도로 활용됩니다.

 

공시지가와 공시가격의 차이는 공시지가는 토지의 가치를 평가하는 반면, 공시가격은 주택 및 건물의 가치를 평가하는 것입니다.

 

공시가격의 종류

1. 표준주택 공시가격

전국적으로 대표성이 있는 주택을 대상으로 국토교통부가 직접 조사하여 산정한 공시가격으로 각 지방자치단체에서 개별주택의 공시가격을 산정할 때 기준이 됩니다.

2. 개별주택 공시가격

관할 시장, 군수, 구청장이 표준주택 공시가격을 기준으로 산정하는 단독주택 (다가구 주택 포함)의 공시가격으로, 세금 부과, 건강보험료 산정 등의 기준으로 사용됩니다.

3. 공동주택 공시가격

아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택에 대한 공시가격으로 국토교통부가 직접 조사, 평가합니다. 세금(재산세, 종합부동산세) 부과, 건강보험료 산정, 복지 혜택 자격 결정 등에 활용됩니다.

4. 상업용 건물 공시가격

상가, 오피스 건물과 같은 상업용 부동산의 공시가격으로 국토교통부가 직접 조사, 평가하며, 상업용 부동산에 대한 세금 부과 및 기타 행정적 목적으로 사용됩니다.

 

공시가격의 활용

1. 부동산 관련 세금 부과

재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금을 부과하는 기준이 됩니다.

2. 건강보험료 산정

지역가입자 건강보험료 산정 시 재산 항목에서 주택의 공시가격이 주요 기준이 됩니다. 

3. 기초연금 수급 자격 결정

공시가격은 기초연금 수급 대상을 결정하는 기준이 되며 주택의 공시가격이 일정 기준을 초과할 경우 기초연금 수급 대상에서 제외될 수 있습니다. 

4. 각종 복지 혜택 자격 결정

정부나 지방자치단체에서 제공하는 다양한 복지 혜택(예: 생계급여, 주거급여 등)을 받을 때, 주택 공시가격을 기준으로 혜택 제공 여부가 결정될 수 있습니다.

5. 주택담보대출 한도 산정

금융기관에서 주택담보대출을 실행할 때 공시가격을 참고하여 대출 한도를 결정합니다. 

6. 임대주택 기준 결정

공공임대주택에 입주할 때, 신청자의 주택 공시가격이 공공임대주택 자격 기준으로 활용됩니다.

7. 재개발 및 재건축 분담금 산정

재건축이나 재개발 사업에서 조합원의 분담금을 산정할 때, 기존 주택의 공시가격에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다.

8. 각종 공공요금 산정

전기, 상하수도, 도시가스 등 공공요금 부과에 있어서, 보유 주택의 공시가격에 따라 요금혜택 여부가 정해 질 수 있습니다.

 

요약

토지의 공시지가와 건물의 공시가격은 개별토지의 공시지가와 개별주택의 공시가격을 결정하는 기준이 되고 금융권의 부동산 담보대출을 받을 때 가치 평가의 중요한 기준이 됩니다.

 

공시지가와 공시가격은 부동산을 보유하거나 매매할 때 부동산 관련 세금을 산정하는 기준이 되고 각종 공공요금의 산정, 복지혜택 대상자 선정 등에도 영향을 미치게 됩니다. 

 

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